나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20125 [1] 충청남도 공주시 금학동 205-8 한미빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 금학동 소재 ""금학동 행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 자연림 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등, 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

라멘조 스라브지붕 4층 중 제4층 제401호로서,
- 외벽: 치장벽돌 마감 등,
- 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등,
- 창호: 새시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 대표필지( 금학동 205-8 ) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 붕괴위험지역{급경사지 재해예방에 관한 법률}, 하수처리구역{하수도법}임.

공부와의 차이

본건이 소재하고 있는 토지는 공부상 지목이 답이나 현황 다세대주택 건부지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나 집합건축물대장 현황도면 및 통상적인 내부 상황 등을 고려하여 평가하였는 바, 참고 바람.
- 본건 건물 외관상 '나동'으로 표기되어 있음.

물건 비고

건물 외관상 "나동"

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2025타경20125 (1)

소재지: 충청남도 공주시 금학동 205-8 한미빌라 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 60,000,000원

토지 면적: 41.62㎡ (약 12.6평)

건물 면적: 63.36㎡ (약 19.2평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 공주시 금학동에 위치하며, "금학동 행정복지센터" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택, 아파트, 단독주택, 자연림 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본 물건의 등기부등본상 권리 내역을 분석한 결과, 현재 소유권 이외에 다음과 같은 권리들이 존재합니다.

* 을구 17번 권리: 주택임차권 (채권자: 한동관).

* 임차인: 한

* 보증금: 53,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 21일

* 확정일자: 2021년 12월 29일

* 대항력: 있음

* 말소여부: 인수 (본 임차인의 보증금 5,300만원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 합니다.)

말소기준권리: 대전지방법원 공주지원의 강제경매개시결정 (2025타경20125)이며, 이보다 선순위인 권리는 말소됩니다. 다만, 상기 명시된 임차인의 주택임차권(을구 17번)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 대항할 수 있는 권리로, 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

건물 외관상 "나동"으로 표기되어 있어, 실제 현장 확인 시 혼동이 없도록 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 금학동 일대는 주거지역으로, 주변에 다세대주택, 아파트, 단독주택 등이 밀집해 있습니다. 또한, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 유흥 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

최근 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적대의 주택들이 8천만원 내외에서 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건의 감정가 6천만원 대비 높은 수준으로, 지역 내 주거 수요가 꾸준함을 시사합니다.

하지만, 공주시 금학동 인근에서 특정 혐오 시설에 대한 정보는 직접적으로 검색되지 않았습니다. 다만, 서울 시내 쓰레기가 공주 지역으로 반입되는 뉴스가 있었으나, 이는 해당 물건지의 직접적인 영향권 내에 있다고 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육: 주변 학군 정보는 별도로 제공되지 않았으나, 통상적인 주거지역의 교육 환경을 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

* 편의시설: "금학동 행정복지센터"가 인근에 위치해 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 금학생태공원 및 물놀이장, 썰매장 등이 인근에 위치하여 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

* 환경: 도심 내 주거 환경으로, 녹지 공간과 더불어 생활 편의 시설이 공존하는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 본 물건의 가장 큰 리스크는 5,300만원의 임차인 보증금 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 건물 노후: 건물 사용 승인일이 1996년으로, 20년 이상 경과된 건물로 유지보수 및 관리에 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 외부 표기 ("나동"): 집합건물로서 내부 호수 표기 외에 외부 명칭이 "나동"으로 되어 있어, 실제 진입 및 확인 시 혼란이 있을 수 있습니다.

* 토지 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 답이나 현황은 다세대주택 건부지로 이용 중인 점은 특이사항으로 간주됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공주시 금학동에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거 환경과 편의시설을 갖추고 있습니다. 최근 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이며, 잠재적인 투자 가치가 있을 수 있습니다. 그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금 5,300만원을 잔액 인수할 가능성이 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사와 충분한 자금 계획이 필수적입니다. 본 건의 낙찰 후 추가적인 보증금 부담액을 고려하여 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 실거래가 대비 감정가가 낮아, 낙찰 후 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거 선호 지역: 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

* 여가 및 휴식 공간 인접: 금학생태공원 등 휴양 시설이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 60,000,000원입니다. 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매가격을 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 7천만원대 이상으로 추정됩니다.

하지만, 임차인의 보증금 5,300만원을 잔액 인수해야 할 위험성이 존재하므로, 입찰가 산정 시 이 부분을 반드시 고려해야 합니다. 만약 임차인 보증금 전액이 배당으로 충당되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 함을 감안해야 합니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 위험을 제외한 순수 물건 가치를 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 75,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 물건 자체의 가치를 기반으로 하며, 임차인 보증금 인수 여부에 따라 실제 총 부담액은 크게 달라질 수 있습니다. 배당 절차 및 잔액 인수 가능성을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.