나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10244 [1] 제주특별자치도 제주시 일도이동 602-1 제주신항코아루디펠리체 1층 122호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 일도이동에 소재하는 제주신항코아루디펠리체 1층 122호로서, "일도이동주민센터" 북측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 단독주택, 중소규모 점포 등으 로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하4층/지상10층내 1층 122호로서, (사용승인일 : 2019.03.06.) 외벽 : 타일 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 오피스텔임. (※ 본건은 폐문 및 이해관계인의 부재등으로 인하여 내부확인을 못하였으니 업무진행시 참 고하시기 바람.)

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천장형냉방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이고, 업무시설부지임.

인접 도로상태등

일련번호(①~⑧) : 본건은 8필지 일단의 토지로서, 남동측으로 폭 25m, 북측 및 남측으로 폭 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(①) : 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3 류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항 시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역 (건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조 성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임. 일련번호(②) : 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3 류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환 경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주 특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관 리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처 리구역<하수도법>임. 일련번호(③) : 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3 류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구 역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위 한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임. 일련번호(④) : 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3 류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항 시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설 치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특 별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도 법>임. 일련번호(⑤) : 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3 류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항 시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역 (건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조 성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임. 일련번호(⑥) : 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심) 가축사 육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물 제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건 축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자 유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임. 일련번호(⑦) : 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가 축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장 애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설 치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임. 일련번호(⑧) : 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구 가축사육제한구역(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설 법>, 상대보호구역<

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2026타경10244 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 일도이동 602-1 제주신항코아루디펠리체 1층 122호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 251,000,000원

* 토지면적: 10.66㎡ (약 3.22평)

* 토지지분: 10.6564㎡ (약 3.22평)

* 건물면적: 50.84㎡ (약 15.38평)

* 건물지분: 50.8409㎡ (약 15.38평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 백OO

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 4층/지상 10층 건물 내 1층 122호

* 사용승인일: 2019년 3월 6일

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 일도이동, "일도이동주민센터" 북측 인근에 위치.

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 중소규모 점포 등이 형성된 지역.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 본건은 남동측 폭 25m, 북측 및 남측 폭 8m 내외의 도로에 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구 등 다수의 도시계획사항이 존재하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 3번 근저당권 (지에이코리아주식회사, 316,000,000원, 2025.09.08 등기).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 1번 전세권: 한국중부발전주식회사, 100,000,000원 (2022.06.23 등기). 매수인이 인수.

* 을구 2번 주택임차권: 백승훈, 보증금 80,000,000원 (전입일자 2020.06.15). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수함.

* 임차인 현황:

* 백승훈: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-06-15, 대항력 있음 (인수 대상).

* 한국중부발전주식회사: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음 (전세권으로 인수 대상).

* 허가인: 보증금 7,000,000원, 차임 641,666원, 전입일자 2019-08-08, 확정일자 2024-07-15, 대항력 있음. (※ 본 임차인은 물건명세서상 인수되는 권리로 명시되지 않았으나, 대항력이 있어 향후 보증금 관련 문제가 발생할 수 있으므로 주의 필요).

* 총 인수 보증금 (명시된 권리 기준): 180,000,000원 (한국중부발전 100,000,000원 + 백승훈 80,000,000원).

1.3. 상권분석

* 소재지: 제주 제주시 일도이동의 상업 및 주거 혼합 지역.

* 건물 특성: 2019년에 준공된 비교적 신축 오피스텔 건물.

* 최근 매매 사례 분석 (전용면적 약 25㎡ 기준):

* 2026년 6월: 95,000,000원 (25.2557㎡, 약 761만원/㎡)

* 2026년 6월: 90,000,000원 (24.9745㎡, 약 678만원/㎡)

* 2025년 11월: 70,000,000원 (24.8529㎡, 약 563만원/㎡)

* 분석: 제공된 최근 매매 사례는 전용면적 약 25㎡의 소형 오피스텔이며, ㎡당 가격은 약 563만원에서 761만원 수준임. 본건은 건물면적 50.84㎡ (약 15.38평)으로, 이는 비교 사례보다 약 2배 크기에 해당함.

* 현재 물건의 감정가는 251,000,000원임. 비교 사례의 ㎡당 가격을 본건 면적(50.84㎡)에 단순 적용 시, 예상 시장 가치는 약 187,000,000원 (50.84㎡ * 약 368만원/㎡) 수준으로 추정됨. 이는 감정가보다 현저히 낮은 수준임.

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 주변에 공동주택, 상가 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교통 편의: 차량 및 대중교통 접근성이 양호함.

* 건축 설비: 기본 위생, 급배수, 난방, 냉방, 승강기, 소방, 기계식 주차 설비 등 구비.

* 내부 상태: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인을 하지 못함. 실제 내부 상태 및 마감재 등은 현장 확인 필요.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 인수 권리 부담: 총 180,000,000원의 전세권 및 임차권 보증금을 매수인이 인수해야 함.

* 미납 관리비: 1,758,850원의 관리비 미납 상태이며, 단수 세대임 (매수인이 정산해야 할 가능성 높음).

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 '허가인'(보증금 7,000,000원)은 대항력이 있어, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있음.

* 내부 확인 불가: 경매 진행 시 내부 상태를 직접 확인하지 못했으므로, 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성 있음.

* 감정가와 시세 괴리: 제공된 소형 오피스텔 매매 사례에 기반한 추정 시세(약 187,000,000원)와 본건의 감정가(251,000,000원) 간 상당한 차이가 존재함. 이는 감정가의 적정성 또는 시장 조사의 한계를 시사함.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 제주시 일도이동에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 그러나 180,000,000원이라는 높은 금액의 인수 권리(전세권 및 임차권)가 부담으로 작용합니다. 또한, 미납 관리비와 대항력 있는 임차인 '허가인'의 존재는 추가적인 리스크 요인입니다. 최근 소형 오피스텔 매매 사례를 바탕으로 추정한 시장 가치(약 187,000,000원)와 본건의 감정가(251,000,000원) 사이에 상당한 격차가 존재하므로, 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 내부 확인이 불가하다는 점 또한 투자 결정에 신중을 기하게 하는 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 도심지 내 신축 오피스텔이라는 입지적 장점.

* 인수되는 권리 부담이 크므로, 이를 고려한 적정가 이하 입찰 시 시세 차익 기대 가능.

* 다수의 권리 관계 복잡성으로 인해 경쟁 입찰자가 적을 경우 유리한 조건으로 낙찰받을 가능성 존재.

1.8. 예상 입찰가

본건은 높은 인수 금액(180,000,000원)과 미납 관리비(1,758,850원)를 고려해야 하며, 보증금 7,000,000원의 대항력 있는 임차인 '허가인'의 존재도 리스크 요인으로 작용합니다.

제공된 소형 오피스텔 매매 사례 기반 추정 시장가치(약 187,000,000원)와 감정가(251,000,000원) 간의 괴리가 크므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 권리 및 제반 비용을 고려하고, 감정가 대비 할인율을 적용하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

총 예상 부담액 (입찰가 + 인수 권리 + 관리비)을 시장가치 이하로 맞추는 것을 목표로 합니다.

이 경우, 예상 입찰가는 40,000,000원에서 60,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 40,000,000원 ~ 60,000,000원

※ 최종 입찰가는 현장 조사, 추가 시세 조사, 법원 현황 조사 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.