나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50228 [1] 전라남도 여수시 둔덕동 583 중앙미평하이츠아파트 1동 8층812호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 둔덕동 소재 '둔덕동 주민센터' 남측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트 ,학교 및 근린생활시설등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건 소재 아파트 단지까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재해 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브 지붕 15층중 8층 으로, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지도배 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 엘리베이터, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트 단지가 동측으로 세로(가), 북측으로 광대로 한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

복도식 아파트임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50228 (1)

소재지: 전라남도 여수시 둔덕동 583 중앙미평하이츠아파트 1동 8층812호

용도: 아파트

감정가: 90,000,000원

토지면적: 28.68㎡ (약 8.68평)

건물면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼OOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 본건은 전라남도 여수시 둔덕동 소재 '둔덕동 주민센터' 남측 인근에 위치합니다.

주위환경: 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.

교통: 아파트 단지까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브 지붕 15층 중 8층으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배, 창호는 새시창호 등으로 마감되었습니다.

토지 형상: 부정형의 완경사로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 아파트 단지는 동측으로 세로(가), 북측으로 광대로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역이 일부 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을3 (2018-05-17, 삼성생명보험주식회사 근저당, 38,500,000원) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 등기된 권리(을3, 갑3, 갑4)는 본 건 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

임차인 현황: 인수할 보증금이 합계 0원입니다. 현황 임차인이 없어 명도에 따른 추가 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 74,997,056원 (근저당 38,500,000원 + 가압류 36,497,056원) 입니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 건이 소재한 둔덕동은 '둔덕동 주민센터'를 중심으로 아파트 단지와 주거, 상업, 교육 시설이 혼재된 지역입니다. '중앙미평하이츠아파트'는 1990년에 준공된 아파트 단지로, 주변에 다른 아파트 단지들도 위치하여 주거 생활권이 형성되어 있습니다.

개발 현황: 시가지경관지구에 속해 있으며, 대로 및 소로에 접해 있어 기본적인 도시 기반 시설을 갖추고 있습니다.

주변 시세: 제공된 정보만으로는 정확한 주변 시세 파악이 어렵습니다. 인근 '라온유 아파트'의 경우 2006년 준공되었으며, 109㎡(약 33평) 기준 매매 시세가 2억 3천만원대로 형성되어 있습니다. 본 건의 경우, 59.88㎡(약 18평) 면적으로, 1990년 준공된 점을 감안할 때, 주변 시세와 비교 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 아파트 단지 내 편의시설 및 CU 편의점 등이 도보권 내에 있습니다.

교육시설: 주변에 학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

주거 형태: 본 건은 복도식 아파트로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생 설비, 급배수 시설, 엘리베이터, 소화전 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주차: 세대당 0.58대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 둔덕동 인근에서 주민 반대가 있었던 장례식장 건립 사례나 동물 화장장 사례 등이 언급되었으나, 본 건의 직접적인 주변에 혐오시설이 소재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 둔덕동에 조성된 인공습지 사업과 관련하여 악취 및 수질 오염, 주변 환경 미흡에 대한 지적이 있었으나, 이는 본 건과는 직접적인 관련이 없을 수 있습니다.

건물 노후도: 본 건물이 속한 중앙미평하이츠아파트는 1990년 9월에 사용 승인된 것으로 확인되어, 30년 이상의 노후 아파트에 해당합니다. 따라서 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

법적 제한: 토지이용계획상 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구에 속하며, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 둔덕동에 위치한 중앙미평하이츠아파트 1동 8층 812호로, 주거 환경 및 교통 여건이 비교적 양호한 편입니다. 권리 관계가 명확하여 매수인이 인수할 부담이 없으며, 임차인이 없어 명도 절차 또한 간소할 것으로 예상됩니다. 감정가 9천만원은 실수요자 및 투자자에게 매력적인 가격대가 될 수 있습니다. 다만, 30년 이상 경과한 노후 아파트라는 점과 토지 이용 계획상의 일부 제한 사항은 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

권리 분석상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 등기부상 깨끗한 권리 취득이 가능합니다.

제로 부담 명도: 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 관련 추가 비용 및 스트레스가 발생하지 않습니다.

실거주 및 임대 용이성: 주거지 내 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋고, 기본적인 설비가 갖추어져 있어 실수요자에게 적합하며, 임대 또한 용이할 것으로 보입니다.

적정 입찰가 산정 시: 노후도 대비 수리 비용, 향후 재건축/리모델링 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수할 임차인의 보증금이 없으므로, 제공된 감정가 90,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 본 건의 현 상태, 주변 시세, 향후 시장 전망, 그리고 본인이 부담할 수 있는 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.