나이스옥션 법원경매 해남 2026타경50053 [1] 전라남도 완도군 금일읍 충동리 산414-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전남광주통합특별시 완도군 금일읍 충동리 충도마을 남서측 근거리에 위치하며 주위는 전,답 및 임야, 창고 등이 혼재하는 해안 농경지대임.

교통상황

본건은 도서지역으로서 교통이용상황은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 급경사로서, 토지임야로 이용중임. 일련번호(2),(5) : 부정형 완경사지로서, 전 및 본건 일부 도로로 이용중임. 일련번호(3),(4) : 일단의 부정형의 완경사지로서, 창고시설 부지 및 일부 도로 로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 맹지임. 일련번호(2) : 본건 일부 도로 및 북서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접함. 일련번호(3),(4) : 본건 일부 도로 및 북측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접함. 일련번호(5) : 본건 일부 도로 및 남동측으로 폭 약 4m의 비포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 일련번호(2),(3),(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 개 돼지 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(5) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기타 : - 일련번호(2)~(5) 토지는 별지 "사진용지"와 같이 일부 현황 도로임. - 일련번호(5) 토지 지상에 별지 "사진용지"와 같이 분묘 1기가 소재함. - 본건 건물 기호(가) 내부에 별지 “사진용지”와 같이 이동이 가능한 제시외 물건(ㄷ)수산물 위생건조기가 소재하며, 제시외 건물(ㄱ) 내부에 별지 “사진용지”와 같이 이동이 가능한 타인소유로 탐문조사 된 제시외 물건(ㄹ), (ㅁ) 수산물건조기가 소재하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 경사지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬마감 등, 바닥 : 하드너마감 등, 창호 : 새시창호 등의 마감임.

이용상태

창고로 이용중임.

설비내역

전기 설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

―

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

1.일괄매각, 목록2,5 특별매각조건 있음{농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(26.7.13.금일읍 사실조회회신 참조)}
2.제시외 건물 및 물건(감정평가서㉠~㉤, 목록2. 지상 컨테이너 1동, 목록5. 지상 제시외 가축사 및 구조물) 매각 제외
3.목록1. 맹지 및 현황 토지임야, 목록2,5 현황 전 및 일부 도로, 목록3,4 현황 창고시설 부지 및 일부 도로로 이용중임
4.목록3,4 일단의 토지로 일괄감정평가함
5.목록5. 분묘 1기 소재하고 토지가액은 분묘로 인하여 제한받는 가액임
6.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전라남도 완도군 금일읍 충동리 산414-1에 위치한 토지 및 창고시설입니다.

사건번호는 해남지원 2026타경50053 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 용OO입니다.

* 감정가: 311,830,600원

* 토지면적: 7,640.00㎡ (약 2,311.1평)

* 건물면적: 486.00㎡ (약 146.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 주위환경: 본 물건은 전라남도 완도군 금일읍 충동리 충도마을 남서측 근거리에 있으며, 주변은 전, 답, 임야, 창고 등이 혼재하는 해안 농경지대입니다.

* 교통상황: 도서지역에 위치하여 교통 이용 상황이 불편한 것으로 파악됩니다.

* 도로상태:

* 일련번호(1) 토지(임야)는 맹지입니다.

* 일련번호(2), (5) 토지(전)는 본건 일부 도로 및 북서측/남동측으로 폭 약 4m의 도로에 접합니다.

* 일련번호(3), (4) 토지(창고 부지)는 본건 일부 도로 및 북측으로 폭 약 4m의 도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 생산관리지역이며, 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 제한)에 해당합니다. 일련번호(1) 토지는 준보전산지이며, 일련번호(5) 토지는 영농여건불리농지입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 말소기준권리는 2016년 2월 2일 접수된 용찬진의 근저당권 (을1)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2018년 1월 16일 접수된 용찬진의 근저당권 (을1)입니다.

* 소멸되는 권리: 제공된 등기부 요약 정보에 따르면, 현재까지 등기된 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등)가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로 표시되어 있어, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 현재 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 김 (보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-09-25): 대항력 없음

* 나 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-13): 대항력 없음

* 이 (보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-08-28): 대항력 없음

* 최 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-11-22): 대항력 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 기타 권리사항:

* 분묘기지권: 목록 5 토지 지상에 분묘 1기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명하나 토지 가액이 분묘로 인해 제한받고 있습니다.

* 법정지상권: 특이사항 및 특수물건정보에 언급되어 있으나, 등기부상 명확히 확인되지 않아 추후 성립 여부 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 해안 농경지대에 위치하며, 주변 환경은 전, 답, 임야, 창고 등이 혼재되어 있습니다. 이는 상업 기능보다는 농업 및 관련 시설 운영에 적합한 지역적 특성을 나타냅니다. 제공된 정보만으로는 주변 상업 시설과의 접근성이나 상권 활성화 정도에 대한 구체적인 파악이 어렵습니다.

5. 생활정보

* 교통: 도서 지역이라는 특성상 대중교통 이용 및 차량 접근성이 좋지 않을 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 농경지대 특성상 주거 편의시설은 부족할 것으로 추정됩니다.

* 주변 환경: 자연 친화적인 농경 및 임야 환경을 갖추고 있으나, 편의시설 접근성은 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본 물건은 토지 일부가 농지로 이용 중인 것으로 추정되며, 특별 매각 조건으로 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

* 원상회복명령 가능성: 특별 매각 조건에 따라 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 및 물건: 목록 2, 5 지상 컨테이너, 가축사 및 구조물 등은 매각에서 제외되므로, 현황과 공부상의 차이가 있을 수 있습니다.

* 맹지: 목록 1 토지는 맹지이므로, 해당 토지의 활용 및 접근성에 제약이 있습니다.

* 분묘기지권: 분묘 1기가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 이에 따른 분쟁 또는 토지 가치 하락의 위험이 있습니다.

* 경계 불명확: 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인이 필요하며, 이로 인한 소유권 관련 분쟁 가능성이 있습니다.

* 법정지상권: 등기부상 명확하지 않으나, 법정지상권 성립 가능성이 언급되어 있어, 건물 철거 또는 지료 지급의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 현황: 목록 1은 임야, 목록 2, 5는 전 및 일부 도로, 목록 3, 4는 창고시설 부지 및 일부 도로로 이용 중으로, 공부와 현황 간 차이 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 완도군 금일읍에 위치한 토지 및 창고시설로서, 넓은 면적을 보유하고 있으나 도서 지역이라는 특성, 맹지, 분묘기지권, 법정지상권 가능성, 농지취득자격증명 필수 제출 등 다양한 권리 및 이용상의 제약을 안고 있습니다. 또한, 제시외 물건이 매각에서 제외되는 등 현황과 공부상의 차이도 고려해야 합니다. 농경지 및 임야가 혼재된 지역의 특성과 창고 시설로서의 활용 가능성을 면밀히 검토해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 7,640㎡ (약 2,311평)의 토지는 향후 개발 또는 활용 가능성에 따라 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다.

* 창고시설로서의 활용: 현재 창고시설로 이용 중이며, 특정 업종이나 지역 특성에 맞는 물류, 보관, 생산 시설 등으로의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 낮은 진입 장벽 (가격 측면): 다수의 리스크 요인으로 인해 경매 낙찰가가 감정가 대비 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 311,830,600원이며, 토지 면적은 7,640㎡, 건물 면적은 486㎡입니다. 인수되는 보증금은 0원이며, 등기부상 총 채권액은 976,480,007원으로 모두 말소될 예정입니다.

본 물건은 다수의 리스크 요인(농지취득자격증명, 맹지, 분묘기지권, 법정지상권 가능성, 제시외 물건 제외 등)과 도서 지역이라는 입지적 한계를 가지고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 리스크 해소에 필요한 비용과 예상되는 수익률을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 다만, 이러한 리스크 요인을 감안할 때, 감정가보다는 낮은 수준에서 낙찰될 가능성이 있습니다. 따라서, 현장 방문을 통한 면밀한 조사와 권리 분석을 바탕으로, 예상 리스크 해소 비용을 반영하여 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.