나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50243 [1] 전라남도 순천시 서면 선평리 1096 순천서면모아엘가리버파크 105동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일감정 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 서면 선평리 소재 "선평교" 남동측 인근에 위치한 순천서면모아엘가리버파크 제105동 제8층 제802호로서 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건 중 8층 802호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘트몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기, 소방설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북서측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 232,800원(2026.3.12. 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50243 (1)

소재지: 전라남도 순천시 서면 선평리 1096 순천서면모아엘가리버파크 105동 8층 802호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 중 8층 802호

감정가: 316,000,000원

토지 면적: 48.36㎡ (약 14.63평)

건물 면적: 84.79㎡ (약 25.65평) - 전용면적 기준

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

집합건물 등기부 채권 총액: 284,836,601원

물건명세서 작성일: 2026년 6월 11일

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 순천시 서면 선평리 소재 "선평교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

본건 단지까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됨.

본건 아파트단지 북서측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.

주변에 순천서면초등학교, 순천서면중학교 등 교육 시설과 근린 상가, 공원 등이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

주변 지역을 조사한 결과, 본건 아파트 단지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (한국주택금융공사, 2022-06-30 접수)

등기부 채권 총액: 284,836,601원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 관련 등기사항은 확인되지 않았으므로 추가 확인이 필요합니다.)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임.

임대 관계가 불명확하여 낙찰 후 점유자와의 관계, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내 아파트 단지에 위치하며, 주변 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

아파트 단지 자체적으로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등의 복리시설을 갖추고 있어 단지 내 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지 정보:

* 아파트명: 순천서면모아엘가리버파크

* 주소: 전라남도 순천시 서면 선평리 1096

* 사용승인일: 2022년 3월 17일 (신축)

* 총 동수: 5동

* 총 세대수: 322세대

* 총 주차대수: 437대 (지하 329대, 옥외 108대)

* 최고층: 17층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소.

최근 실거래가 시세 분석:

입력된 최근 매매 정보 분석 결과, 해당 아파트(순천서면모아엘가리버파크)는 2026년 5월 9일 13층 84.67㎡가 32,000만원에, 2026년 6월 12일 3층 84.67㎡가 31,600만원에, 2026년 6월 1일 11층 84.79㎡가 32,500만원에 거래되었습니다.

이는 전용면적 약 84.7㎡ 기준으로 평당 약 1,240만원 ~ 1,280만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

감정가 316,000,000원 대비 최근 실거래가가 유사하거나 약간 높은 수준을 유지하고 있어 시장 가격이 안정적인 것으로 판단됩니다.

전월세 시세:

최근 전월세 정보에 따르면 2025년 12월 6일 5층 84.79㎡가 보증금 25,500만원에, 2024년 11월 25일 16층 84.79㎡가 보증금 27,000만원에 거래된 사례가 있습니다. (주로 전세 거래로 보입니다.)

1.5. 잠재적 리스크

미납관리비: 232,800원 (2026년 3월 12일 기준)

일반적으로 미납관리비는 인수 대상이 될 수 있으므로, 잔금 납부 전 관리사무소를 통해 정확한 인수 여부 및 금액을 확인해야 합니다.

임대관계 미상:

임대차 관계가 불명확하여 낙찰 후 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원임을 감안하더라도, 점유 형태 및 대항력 유무에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 등기 내용은 확인되지 않았습니다. 실제 지상권이 존재할 경우 권리 관계가 복잡해지고 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있으므로, 현장 조사 및 등기부 열람을 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인된 비교적 신축 아파트로, 순천시 서면 지역의 주거 단지에 위치하여 생활 여건이 양호합니다.

최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준을 보이고 있으며, 아파트 단지 내 및 주변의 주거 편의시설 접근성이 양호합니다.

단지 내에 잘 갖추어진 주차 공간(총 437대)도 장점입니다.

다만, 임대 관계 미상, 미납 관리비 인수 가능성, 그리고 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 기재로 인한 잠재적 위험 요소를 안고 있으므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통한 위험 관리 방안 수립이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 아파트: 2022년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고, 최신 설비를 갖추고 있어 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

안정적인 시세: 감정가와 최근 실거래가가 유사하게 형성되어 있어 시세 변동에 따른 위험이 상대적으로 낮습니다.

주거 편의성: 주변 교육 시설, 상업 시설 접근성이 좋아 실거주 목적이나 안정적인 임대 수익을 기대하는 투자자에게 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세(최근 실거래가 평균 약 320,330,000원) 및 감정가(316,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 305,000,000원 ~ 315,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

이 범위는 최근 시장 가격을 반영하고, 경매 과정에서의 불확실성을 감안한 보수적인 접근입니다. 입찰 전 반드시 최신 시세 동향과 현장 조사 결과를 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.