나이스옥션 법원경매 광주 2026타경1661 [1] 광주광역시 남구 백운동 461-1 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도감정 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 백운동 소재 '광주석산고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 노변 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건 단지내까지 제반 차량출입이 가능하고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 소재하는 등 일반적인 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물내 11층 1102호(계단식, 남서향)로서, 외벽: 콘크리트위 페인팅 마감, 내벽: 벽지 및 타일붙임 등, 창호: 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 접하고 있는 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로변으로 아파트 단지 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2011-01-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경1661 (1)

* 소재지: 광주광역시 남구 백운동 461-1, 11층1102호

* 물건종별: 아파트

* 감정평가액: 160,000,000원

* 토지면적: 43.26㎡ (약 13.08평)

* 토지지분: 43.26㎡ (약 13.08평)

* 건물면적: 84.82㎡ (약 25.66평)

* 건물지분: 84.82㎡ (약 25.66평)

* 매각물건: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOO (서양새마을금고로 추정)

* 특이사항: 없음

* 주의사항: 없음

* 특수물건정보: 없음

1.2. 건축물 정보

* 아파트명: 목우아파트

* 사용승인일: 1989년 8월 31일

* 총층수: 15층

* 본건 위치: 11층

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본건은 광주광역시 남구 백운동 소재 '광주석산고등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지, 단독주택 및 노변 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

* 단지 내로 차량 접근이 용이합니다.

* 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역에 속합니다.

* 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011-11-04

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2004년 12월 22일 접수된 서양새마을금고 근저당권입니다.

* 등기부채권 총액: 160,511,894원

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 모든 근저당권 (을10, 을12, 을13, 을14)

* 모든 가압류 (갑6 삼성카드, 갑7 롯데카드)

* 임의경매개시결정 (갑8 서양새마을금고)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 '지상권개요'에 대한 내용은 없으므로, 일반적으로 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. (단, 별도 확인 필요)

3.3. 인수 가능 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 전형적인 주거 지역 내 아파트 단지로, 주변에는 주거 및 근린생활시설이 발달해 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 11층 1102호 (계단식, 남서향)

* 외벽: 콘크리트 위 페인팅 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 붙임 등

* 창호: 새시창

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 단지 정보

* 목우아파트는 총 145세대로 구성되어 있으며, 최고 15층, 최저 1층으로 이루어져 있습니다.

* 주차는 지상 2대, 지하 5대, 총 100대가 가능합니다.

* 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 불분명한 부분이 있어, 명도 진행 시 세부 사항을 추가로 확인해야 합니다. (다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.)

* 건물 노후도: 1989년 사용승인된 아파트로, 건축 후 약 37년이 경과하여 시설 노후화 및 유지보수 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 상대보호구역 및 절대보호구역에 포함되어 있어, 향후 건축 관련 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 백운동에 위치한 목우아파트 11층으로, 주거지로서 입지 조건은 양호한 편입니다. 최근 실거래가를 고려했을 때 감정가 수준에서의 거래가 이루어졌음을 확인할 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되므로 깨끗한 편이며, 인수되는 임차인의 보증금도 없습니다. 다만, 건물 노후도 및 임대 관계 미상 등의 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 남구의 주거지로서 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 최근 실거래가와 비교하여 적정 수준의 감정가를 형성하고 있습니다.

* 모든 권리가 말소되는 안전한 권리 분석이 이루어졌습니다.

* 전용면적 84.82㎡ (약 25.66평)의 선호도 높은 중형 아파트입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 160,000,000원

* 최근 매매 사례 (84.82㎡ 기준):

* 2025년 11월 14층: 160,000,000원

* 2026년 5월 15층: 153,000,000원

* 본건은 11층으로, 최근 거래된 14층 및 15층 대비 층수가 다소 낮습니다.

* 최근 15층 거래가 153,000,000원이었고, 감정가가 160,000,000원인 점을 감안할 때, 11층의 시세는 150,000,000원 ~ 158,000,000원 사이로 예상해볼 수 있습니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없는 점과 비교적 양호한 권리 상태를 고려하여, 경쟁 입찰 상황을 감안한 적정 입찰가는 155,000,000원 ~ 158,000,000원 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다. (현 시세 및 경매 시장 상황에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.