나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101018 [1] 부산광역시 북구 구포동 1030-4 대교빌라 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동에 소재하는 가람중학교의 서측 인근에 위치하는 대교빌라 2층 202호로서 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 구명역과 3호선 구포역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서 외벽: 몰탈위페인팅 및 치장석 마감 창호; 새시 창호

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 부정형의 토지로 연립주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 110m 최고높이 155m)<건축법>, 상대보호구역(가람중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101018 (1)

* 소재지: 부산광역시 북구 구포동 1030-4 대교빌라 2층202호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 금 117,000,000원

* 토지 면적: 34.81㎡ (약 10.53평)

* 토지 지분: 34.811㎡ (약 10.53평)

* 건물 면적: 80.75㎡ (약 24.43평)

* 건물 지분: 80.75㎡ (약 24.43평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 북구 구포동에 소재하며, 가람중학교 서측 인근에 위치한 대교빌라 2층 202호입니다. 주변은 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 2호선 구명역과 3호선 구포역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로, 외벽은 몰탈위페인팅 및 치장석 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다. 1996년 2월 16일 사용승인되었습니다.

* 이용 상태: 현재 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 완경사지대 내에 위치한 부정형의 토지로, 연립주택 부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로 상태: 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 박이군

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-13

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계는 미상입니다. 보증금 및 차임이 없으나, 임대차 관계는 미상으로 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약:

* 소유권 이전 (갑구 8): 2010-05-04, 김미옥

* 근저당권 (을구 10): 2019-12-19, 한국주택금융공사, 금 22,000,000원 (말소기준권리, 말소)

* 소유권 이전 (갑구 13): 2026-01-23, 최영자 (상속)

* 임의경매 (갑구 14): 2026-02-19, 한국주택금융공사, 금 11,738,753원 (말소)

* 등기부 채권 총액: 22,000,000원

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-04-02

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 지역: 본건이 소재한 부산광역시 북구 구포동 일대는 주거 밀집 지역으로, 연립주택 및 다세대주택, 단독주택이 주를 이루고 있습니다. 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 교통 접근성: 대중교통 이용이 편리하며, 시내버스 노선 다수 및 지하철 2, 3호선 역이 인접해 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 부동산 동향: 최근(2026년 7월) 주변 유사 물건의 매매 사례를 보면, 49.93㎡ 빌라가 3,500만원, 74.98㎡ 빌라가 6,500만원, 81.67㎡ 빌라가 8,000만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(117,000,000원) 대비 상대적으로 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 가람중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. (상대보호구역에 해당)

* 녹지 및 환경: 구체적인 녹지 공간 정보는 제공되지 않았으나, 주거 밀집 지역 특성상 주변 환경은 비교적 정온할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임차인 박이군의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 임대차 관계가 미상으로 등기부상 권리관계와 실제 점유 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다. 다만, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 토지이용계획: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(가람중학교)에 해당합니다. 상업지역으로 인한 개발 잠재력이 있을 수 있으나, 높이 제한 및 학교보호구역으로 인한 건축 행위의 제약이 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 거래된 유사 물건의 시세 대비 본건의 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 입찰 시 시세 조사를 철저히 하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 북구 구포동에 위치한 연립주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 연식은 있으나 철근콘크리트 구조로 안정성이 확보되어 있으며, 최근 인근 지역의 유사 빌라 매매 사례를 통해 적정 시세 파악이 가능합니다. 권리분석상 인수할 부담은 없으나, 임대차 관계 미상에 대한 확인이 필요합니다. 최근 거래 시세 대비 감정가가 다소 높게 평가된 점을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건: 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 주거 생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 소액 투자 가능성: 인수할 권리 부담이 없어 소액으로 경매 투자를 고려해볼 수 있습니다.

* 시세 대비 낮은 가격 매수 기회: 감정가가 현재 시세보다 높게 책정된 것으로 보이므로, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 인근 유사 면적(81.67㎡)의 빌라가 80,000,000원에 거래된 점과 본건의 건물 면적(80.75㎡)을 고려할 때, 시장 가격은 약 80,000,000원 내외로 추정됩니다. 본건의 감정가가 117,000,000원으로 시세 대비 높게 책정된 점을 감안하여, 권리 인수 부담이 없다는 점을 고려하더라도 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

종합적으로 판단하였을 때, 본건의 합리적인 예상 입찰가는 약 95,000,000원으로 제시합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 시장 상황을 면밀히 재확인하시어 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.