나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20097 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 상곡리 196 동남타운 11층1112호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 중리 소재 '상일초등학교' 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트 내 주차장까지 차량 출입 자유로우며 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 15층건 중 11층 1112호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 창호 : 섀시창 구조 임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급·배수 설비, 위생설비, 소화전설비 및 화재경보 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트 단지내 도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

상곡리 196 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 건축물 현황도 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요함.

물건 비고

-현장조사시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하였으므로 입찰시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

물건명: 아파트

사건번호: 마산지원 2026타경20097 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 상곡리 196 동남타운 11층1112호

건물명: 동남타운

신축주소: 경상남도 창원시 마산회원구 상곡로 5 (내서읍 상곡리)

사용승인일: 1996년 4월 17일 (준공 30년 경과)

총동수: 1개동

세대수: 150세대

최고층: 15층

본건 층수: 11층

1.3. 토지 정보

토지면적: 37.51㎡ (약 11.35평)

토지지분: 37.5126㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조), 택지개발지구.

1.4. 건물 정보

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.981㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 15층건 중 11층 1112호

외벽: 몰탈위 페인팅 마감

창호: 섀시창 구조

주요용도: 아파트 (공동주택)

설비내역: 급배수, 위생, 소화전, 화재경보, 승강기, 난방 설비 등 구비.

1.5. 감정가 및 매각 정보

감정가: 102,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 중리 소재 '상일초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 도로를 이용하여 차량 출입이 자유로우며, 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 1996-05-13: 소유권이전 (심갑보)

* 2003-09-24: 소유권이전 (강미경, 매매)

* 2014-06-12: 근저당권 (한국자산관리공사, 85,800,000원) - 말소기준권리

* 2020-10-30: 가압류 (서울보증보험주식회사, 224,940,000원)

* 2022-10-07: 압류 (마산세무서장)

* 2024-05-29: 압류 (수영세무서장)

* 2024-05-30: 압류 (함안군)

* 2026-02-19: 임의경매개시결정 (한국자산관리공사, 83,757,091원)

3.2. 말소기준권리

2014년 6월 12일 접수된 한국자산관리공사 근저당권 (을10) 입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았으므로 입찰 시 재확인 필요합니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 미상.

* 주의사항: 임대관계가 미상인 관계로, 입찰 전 관련 내용을 반드시 직접 확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

단지 인근에 학교 및 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근 근린생활시설 이용 가능.

5.2. 교육시설

'상일초등학교'가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 주차 및 관리

* 주차대수: 총 123대 (아파트 정보 기준)

* 관리사무소 연락처: 0552320527

* 공용시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차충전기(지상 3대) 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 제약

현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 이용 상태 및 관리 상태 확인이 곤란했습니다. 입찰 전 반드시 내부를 직접 확인하여 이용 상황, 관리 상태, 수리 필요 여부 등을 파악해야 합니다.

6.2. 기타 주의사항

* 건축물 사용승인일이 1996년으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 잠재적인 명도 및 권리 문제 발생 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산회원구에 위치한 동남타운 아파트 11층으로, 주변에 학교와 생활 편의시설이 있어 기본적인 주거 입지는 양호한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 내부 확인이 불가했던 점과 임대 관계 미상인 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* '상일초등학교' 인근에 위치한 초품아(초등학교를 품은 아파트) 단지로, 학군 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 주변 개발 계획이나 지역 경제 활성화에 따른 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 본 건과 동일한 11층 매물이 최근 최고가로 거래된 사례가 있어 시세 연동성이 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 동일한 11층 매물이 2026년 7월 27일 98,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 감정가는 102,000,000원으로 책정되어 있습니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여, 최근 실거래가 수준 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 98,000,000원에서 102,000,000원 사이로 제안합니다. 다만, 현장 방문을 통한 내부 상태 확인 및 주변 시세 추가 조사 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.