나이스옥션 법원경매 마산 2026타경23 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 78-5 더마크원오피스텔 18층1802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 구암동소재 더마크원오피스텔 18층 1802호로서 부근은 공동주택, 단독주택, 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상18층건내 18층 1802호로서 외벽: 석재등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 광로3류가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭40m~45m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률> 기호3: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률> 기호4: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-현장조사시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하였으므로 입찰시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 마산지원 2026타경23 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 78-5 더마크원 오피스텔 18층 1802호

건물명: 더 마크원 오피스텔

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하5층 지상18층 건물 내 18층 1802호

건축년도: 2018년 2월 2일 준공 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 및 평가

토지면적: 10.93㎡ (약 3.30평)

토지지분: 10.9286㎡ (약 3.30평)

건물면적 (전용면적): 56.82㎡ (약 17.19평)

감정가: 222,000,000원 (2억 2천 2백만원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 구암동에 위치한 더마크원 오피스텔 18층 1802호입니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

교통상황은 대체적으로 양호한 편으로, 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 북서측으로는 광로 3류가 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획

본건이 속한 필지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)에 해당하며, 광로3류에 접하고 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. (다만, 건물 전체 부지는 여러 필지로 구성되어 있어 구체적인 용도지역은 복합적일 수 있습니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2018년 4월 30일 접수된 남부새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 모든 권리(압류, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 123,338,985원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 황

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 1월 23일

확정일자: 2020년 2월 23일

배당신고일자: 2026년 3월 26일

대항력: 없음.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 황 은 대항력이 없으므로, 명도 진행 시 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 신고가 2026년 3월 26일에 이루어진 점을 감안하여 최종 배당 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 더마크원 오피스텔은 주변에 공동주택, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

* 인근에 다양한 상업 시설과 편의 시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

* 대로변에 위치하여 가시성이 좋으며, 유동인구가 있는 지역으로 분석됩니다.

* 지도 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 북서측 광로 3류 접함, 대중교통 사정 보통.

* 편의시설: 주변 근린상가 및 상업시설 이용 편리. (구체적인 편의시설은 현장 조사 또는 지도 검색을 통해 추가 확인 필요)

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다. (구체적인 거리는 지도 검색 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인해 내부 상태를 정확히 확인하지 못했습니다.

내부 시설의 노후 정도, 수리 필요 여부, 불법 건축물 등 잠재적 하자가 있을 수 있으므로, 입찰 전에 반드시 내부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 마산지원 2026타경23 (1) 부동산은 경상남도 창원시 마산회원구 구암동에 위치한 더마크원 오피스텔 18층 1802호입니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물이며, 전용면적 56.82㎡ (약 17.19평) 크기의 오피스텔입니다.

등기부상 모든 권리가 말소되는 깨끗한 권리 상태이며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적은 물건입니다.

주변 환경은 공동주택, 근린시설 등이 혼재하며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호한 입지입니다.

다만, 현장 방문 시 내부 확인이 어려웠던 점이 유일한 리스크 요인으로, 입찰 전 반드시 내부 상태를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인이므로 명도 절차가 비교적 순조롭게 진행될 것으로 예상됩니다.

* 신축 건물: 2018년 준공된 건물로, 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 입지: 창원시 마산회원구 내 주요 상업 및 주거 지역에 위치하여 투자 가치가 있습니다.

* 감정가 대비 시세 비교: 감정가(222백만원) 대비 최근 실거래가(최고 180백만원)를 고려하여 합리적인 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 오피스텔의 전용면적은 56.82㎡입니다.

최근 거래된 유사 면적 오피스텔의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 52.66㎡ (17층): 180,000,000원 (2026년 1월 거래)

* 26.04㎡ (11층): 74,000,000원 (2026년 5월 거래)

* 33.54㎡ (14층): 100,000,000원 (2026년 7월 거래)

이를 바탕으로 면적당 가격을 환산해 보면, 대략 1㎡당 280만 원 ~ 340만 원 수준입니다.

본건의 전용면적 56.82㎡에 평균 단가(약 308만 원/㎡)를 적용할 경우, 약 175,095,000원 수준의 가치가 산정됩니다.

감정가는 222,000,000원이나, 최근 실거래가 최고가 180,000,000원(52.66㎡)과 비교할 때, 본건(56.82㎡, 18층)의 입지, 층수, 면적 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

내부 상태 확인이 어렵다는 점과 권리 분석상 인수되는 금액이 없다는 점을 종합적으로 고려하여,

본건의 예상 입찰가는 195,000,000원(1억 9천 5백만원)으로 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 87.8% 수준이며, 최근 최고 실거래가보다 약 15백만원 높은 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.