나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경10046 [1] 경상남도 밀양시 내일동 431-107 한진빌라 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 밀양시 내일동 소재 밀양여자고등학교 서측 인근에 위치하는 한진빌라 1층 101호로서, 주변은 빌라, 근린생활시설, 학교 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

대상건물까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호로서 (사용승인일: 2000.04.04) 외벽: 몰탈위페인팅 및 인조석붙임 마감 등 창호: 알미늄창호입니다.

이용상태

공동주택(다세대)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 공동주택(다세대) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 소로3류와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 고도지구(12m이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<경상 남도 문화재보호 조례>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,주거환경개선지구<도시저소득주민 의주거환경개선을위한임시조치법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상입니다. 나. 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 밀양지원 2026타경10046 (1)

* 소재지: 경상남도 밀양시 내일동 431-107 한진빌라 1층 101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 47,000,000원

* 토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 토지지분: 0㎡ (0.00평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 59.95㎡ (약 18.14평)

* 건물지분: 59.95㎡ (약 18.14평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 교보생명보험주식회사

* 특이사항: 주거환경개선지구

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 주거환경개선지구

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

경상남도 밀양시 내일동 소재 밀양여자고등학교 서측 인근에 위치하는 한진빌라 1층 101호로서, 주변은 빌라, 근린생활시설, 학교 등으로 이루어져 있습니다.

* 교통상황

대상건물까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통시됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 고도지구(12m 이하), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 주거환경개선지구, 배출시설설치제한구역입니다.

1.1. 1.건물 현황

* 건축물대장 정보:

* 건물명: 한진빌라

* 소재지: 경상남도 밀양시 내일동 431-107번지 (도로명: 경상남도 밀양시 내일중앙1길 27)

* 주요구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물

* 사용승인일: 2000년 4월 4일

* 총 면적: 527.2㎡ (약 159.49평)

* 건축면적: 160.93㎡ (약 48.69평)

* 건폐율: 81.28%

* 용적률: 266.26%

* 건축물 용도: 공동주택 (다세대)

* 전유부 정보: 1층 101호, 건물면적 59.95㎡ (약 18.14평)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

갑6. 가압류 (교보생명보험), 접수일자 2021-07-14

* 등기부 채권 총액: 37,140,615원

* 말소 대상 권리:

* 갑3. 소유권이전 (김성철)

* 갑4. 소유권이전 (정한진)

* 갑6. 가압류 (교보생명보험) - 말소기준권리

* 갑7. 압류 (밀양시)

* 갑8. 압류 (김해시)

* 갑9. 압류 (금정구)

* 갑10. 압류 (국민건강보험공단)

* 갑11. 가압류 (현대캐피탈)

* 갑12. 강제경매 (교보생명보험주식회사) - 본건 경매개시결정

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 등기부 요약 정보에서 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유자가 있을 수 있으며 이 경우 대항력 유무, 보증금 및 차임 등에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 정보 분석:

* 연화MildHome (477-7번지, 2004년식, 5층, 70.02㎡): 2024년 4월 3일, 6,900만원에 거래. (㎡당 약 99.97만원)

* 그린홈2 (431-335번지, 2008년식, 4층, 83.2375㎡): 2024년 2월 21일, 8,800만원에 거래. (㎡당 약 105.72만원)

* 차성주택 (431-118번지, 1998년식, 1층, 41.16㎡): 2026년 7월 17일, 3,100만원에 거래. (㎡당 약 75.31만원) (주의: 거래일자 2026년은 오기로 추정, 최근 거래로 간주)

* 본건과 비교:

본건은 2000년식, 1층, 59.95㎡ (약 18.14평)의 다세대주택입니다.

가장 유사한 조건(1층, 유사 연식)으로 보이는 '차성주택'의 41.16㎡가 3,100만원에 거래된 점을 감안하면, ㎡당 약 75.31만원 수준입니다. 이를 본건 면적에 적용 시 약 4,515만원 수준으로 추정됩니다.

반면, 다른 거래 사례들과 비교하면 면적 및 층수에 따라 가격 편차가 있습니다. '연화MildHome'의 70.02㎡가 6,900만원에 거래된 점을 고려하면, 본건(59.95㎡)은 약 5,900만원까지도 거래될 수 있습니다.

* 감정가 대비:

감정가는 4,700만원으로, 가장 낮은 시세 사례(3,100만원 거래된 41.16㎡)보다 높고, 1층이라는 점을 감안하면 합리적인 수준으로 보입니다. 그러나 다른 거래 사례의 ㎡당 가격을 적용하면 감정가보다 높게 평가될 여지도 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

밀양여자고등학교가 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 기타 빌라 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경:

주거지역으로 조용하고 안정된 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 다만, 주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 도시 계획에 따른 변화가 있을 수 있습니다.

* 편의시설:

인근 근린생활시설을 통한 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 미상:

가장 큰 리스크 요인으로, 실제 점유자의 대항력, 보증금, 월세 등 미확인 정보로 인한 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한:

고도지구, 역사문화환경보존지역, 주거환경개선지구 등 다수의 토지 이용 계획 및 제한 사항이 있어 향후 건물 증축, 개축, 재건축 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 1층 위치:

층간 소음, 채광, 환기, 보안 등에서 상대적으로 불리할 수 있습니다.

* 주거환경개선지구:

사업 진행 상황에 따라 거주 환경의 일시적인 불편함이나 자산 가치의 변동성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 내일동에 위치한 다세대주택으로, 밀양여자고등학교 인근에 자리하고 있습니다. 감정가는 4,700만원이며, 2000년에 건축된 1층 59.95㎡(약 18.14평) 규모입니다. 권리관계는 복잡하게 설정되었으나, 가압류(교보생명보험, 2021-07-14)를 말소기준으로 하여 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점이 가장 큰 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 주변 실거래가 분석 결과, 면적과 층수에 따라 시세 차이가 있으며, 본 건은 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 주거환경개선지구라는 점은 장기적인 관점에서 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 단기적으로는 사업 진행에 따른 변동성을 내포하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 미래 가치 상승 잠재력: 주거환경개선지구 지정으로 향후 도시 정비 및 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 거래된 소형 물건과 유사하거나 상회하는 수준이며, 유사 면적의 다른 거래 사례에 비해 상대적으로 저평가될 여지가 있습니다.

* 권리관계 명확성 (일부): 말소기준 권리 이후의 권리들은 소멸될 가능성이 높아 명확한 권리 인수가 가능합니다. (단, 임차인 현황은 별도 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4,700만원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 1층의 소형 다세대주택(41.16㎡)이 3,100만원에 거래된 점을 기준으로 ㎡당 약 75.31만원으로 산정하면, 본건 59.95㎡는 약 4,515만원 수준으로 추정됩니다.

반면, 인근의 다른 다세대주택(70.02㎡)이 6,900만원에 거래된 점을 감안하면 ㎡당 약 99.97만원으로, 본건 59.95㎡는 약 5,994만원까지도 가격이 형성될 수 있습니다.

이러한 시세 분석과 감정가, 그리고 임차인 현황 미상이라는 위험 요소를 종합적으로 고려했을 때, 신중한 접근이 필요합니다.

최소 입찰가는 감정가 수준인 4,700만원부터 고려할 수 있으며, 보수적으로는 5,000만원 ~ 5,500만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 5,200만원으로 제안하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과와 임차인 관련 확인 사항에 따라 가감될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.