나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20090 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 49 두산아파트 304동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 소재 '해운중학교' 북측 인근에 위치하며 부근 은 아파트단지, 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 18층 건물 내 3층 303호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 내 벽 : 벽지마감 등, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

아파트 용도로서, 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황 등을 고려하여 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 가장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 대로에 접하며, 북동측·북서측·남서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세종유치원)<교육 환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-현장조사시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하였으므로 입찰시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

* 사건번호: 마산지원 2026타경20090 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 49 두산아파트 304동 3층303호

* 용도: 아파트

* 감정가: 213,000,000원

* 토지면적: 38.67㎡ (약 11.7평)

* 토지지분: 38.669㎡ (약 11.7평)

* 건물면적: 84.84㎡ (약 25.7평)

* 건물지분: 84.84㎡ (약 25.7평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 우OOOOOOOOO (관련 등기부상 채권자: 우리금융캐피탈주식회사)

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 18층 건물 내 3층 303호

* 사용승인일: 1995년 10월 30일

* 총괄표제부 요약: 총 면적 63,740.5876㎡, 594세대, 아파트 (두산아파트)

* 표제부 요약: 304동, 18층 건물 중 3층 303호

* 전유부 요약: 304동, 3층 303호

* 주차대수: 총 442대

1.1. 입지조건

2

* 위치: 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 소재 '해운중학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본 건은 아파트 단지, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등으로 형성된 지역에 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 상황을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 보통입니다. 본 건은 남동측으로 대로에 접하고, 북동측, 북서측, 남서측으로 소로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역이며, 대로3류, 소로1류, 소로2류에 접해 있습니다.

* 제한상태: 가축사육제한구역 및 상대보호구역(세종유치원)에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

2

* 말소기준권리: 2025년 11월 11일 접수된 우리금융캐피탈의 가압류 (갑15)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 이는 우리금융캐피탈주식회사의 강제경매 (갑16), 김해세무서장의 압류 (갑19), 소상공인시장진흥공단의 가압류 (갑20), 경남신용보증재단의 가압류 (갑21) 등입니다.

* 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 최수직 임차인은 2024년 11월 5일 전입하여 대항력이 있습니다. 보증금 160,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 주의사항: 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 임차인의 대항력 유무와 전입일자(2024-11-05)가 말소기준권리(2025-11-11)보다 선행하므로 보증금 160,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 법률 전문가와 함께 명확하게 확인해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 39,106,986원 (이는 후순위 권리들의 채권액 합계이며, 임차인의 보증금은 포함되지 않은 금액입니다.)

1.3. 상권분석

2

* 본 물건이 소재한 지역은 아파트 단지들이 밀집한 전형적인 주거지역입니다.

* 인근에 해운중학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 주민 생활 편의성이 높습니다.

* 대로 및 소로에 접하여 있어 차량을 이용한 접근이 용이하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 현재로서는 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 검색되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

2

* 교육: 해운중학교가 북측에 인접해 있으며, 주변에 초등학교 및 유치원(상대보호구역 내 세종유치원) 등이 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하고, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

* 대항력 있는 임차인 존재: 최수직 임차인은 160,000,000원의 보증금과 대항력을 가지고 있어, 이 금액을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 입찰 시 총 인수 금액에 상당한 영향을 미치므로, 명확한 확인이 필수적입니다.

* 현장 방문 제한: 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 건물 내부 상태, 하자 여부, 실제 점유 현황 등을 정확히 파악하기 어렵습니다. 입찰 전 반드시 내부 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 1995년 준공된 아파트로, 건축된 지 약 30년이 경과하여 설비 노후 및 유지보수 필요성 등이 있을 수 있습니다.

* 주차 공간: 594세대에 비해 총 주차대수 442대는 다소 부족한 편으로, 주차 관련 불편이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 해운동의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 입지 조건 및 교통 여건은 양호합니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 높다는 점과 현장 조사 시 내부 확인이 불가했던 점은 주요 리스크 요인입니다. 이러한 불확실성을 충분히 인지하고, 현장 조사 및 법률적 검토를 통해 권리 관계를 명확히 파악한 후 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 마산합포구 해운동의 성숙된 주거 단지 내에 위치하여 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 잠재적 가치: 최신 매매 시세 데이터를 분석하여 감정가 또는 그 이하의 가격으로 취득할 경우, 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

* 교통 및 생활 편의성: 대로와 소로에 접해 있어 교통이 편리하며, 주변 근린생활시설 및 학교 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2

* 최근 시세 분석:

* 최근 매매 자료에 따르면, 해당 면적(84.84㎡)의 아파트 실거래가는 2026년 7월 기준 17,500만원에서 24,600만원 범위로 형성되어 있습니다.

* 감정가는 213,000,000원입니다.

* 인수 보증금 고려:

* 본 건은 대항력 있는 임차인 최수직 씨가 보증금 160,000,000원을 가지고 있습니다.

* 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보는 '대항력 있음' 정보와 상충되므로, 실제 인수 금액은 반드시 확인이 필요합니다.

* 만약 보증금 160,000,000원을 인수해야 한다고 가정할 경우, 낙찰가는 시장 시세에서 인수 보증금을 차감한 금액으로 산정해야 하므로, 잠재적 이익은 줄어들게 됩니다. 예를 들어, 최근 최저가인 17,500만원에 낙찰받더라도 총 지출액은 175,000,000원(낙찰가) + 160,000,000원(인수 보증금) = 335,000,000원이 되어 시세보다 높아집니다.

* 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 정확하다면, 이는 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하거나 인수되지 않는 상황으로 해석될 수 있습니다. 이 경우, 낙찰가는 최근 실거래가 및 감정가를 기준으로 산정하게 됩니다.

* 예상 입찰가 범위:

* '인수 보증금 합계: 0원' 정보를 기준으로, 최근 실거래가 범위(17,500만원 ~ 24,600만원) 및 감정가(213,000,000원)를 고려하여 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 내부 확인 불가, 건물 노후도, 명확하지 않은 권리 관계 등 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 신중하게는 180,000,000원 ~ 210,000,000원 범위에서, 철저한 현장 조사와 권리 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.