나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20094 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진동리 500-4, 삼성빌딩 제지하1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진동리 소재 '마산삼진중학교' 북측 인근에 위치하는 삼성빌딩 지하1층 101호, 1층 101호, 2층 201호, 3층 301호, 4층 401호로서, 주변은 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 소재하며 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상4층건 중 101호 外 4개호로서 외벽 : 화강석 붙임, 드라이비트마감 및 몰탈위페인팅 등 마감. 창호 : 섀시창호임.

이용상태

일련번호3~6: 근린생활시설로 이용 중임. 일련번호7: 주택으로 이용 중임.

설비내역

공히, 제반 급.배수, 위생설비 및 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 3필일단의 사다리 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 북서측으로 노폭 약25m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상, 진동리 500-4,503-10,503-11 공히, 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축 사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(2025-11-20)(마산삼 진고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(마산삼진중학교)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 상대보호구역(진동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화 환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산 의 보존 및 활용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타: (1) 본건은 현장조사시 거주인의 부재 및 폐문으로 인하여 내부구조와 현황을 확인하지 못하였는 바, 귀 제시목록에 따라 외부관찰과 인근 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준으로 평가하였으니, 경매진행시 유의 바람. (2) 본건은 토지의 소유권/대지권이 정리되지 않은 상태의 구분건물 평가임.

물건 비고

일괄매각.
목록3~7번의 대지권에 포함되는 토지는 공부상 ‘진동리 500-4, 503-10, 503-11’ 3필지이나 현황 목록 1,2번 토지인 ‘진동리 500-4, 503-11’ 2필지임. 본건 건물들은 현재 대지권이 미등기 상태로 최저매각가격은 추후 대지권으로서 적정지분이 이전될 것을 감안한 가격임.
본건은 이해관계인 부재 및 폐문으로 인하여 내부 확인하지 못하였으므로 응찰 시 참고 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진동리 500-4번지에 소재한 삼성빌딩 내 지하 1층 제101호, 1층 제101호, 2층 제201호, 3층 제301호, 4층 제401호를 포함하는 집합건물로서, 근린생활시설 및 주택으로 이용 중에 있습니다.

1.2. 가격 정보

감정가는 1,327,000,000원입니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적은 331.00㎡ (약 100평)이며, 건물 총 면적은 939.03㎡ (약 284평)입니다. 해당 건물 전체의 대지권은 총 794㎡ (약 240평)입니다.

1.4. 등기/경매 정보

사건번호는 마산지원 2026타경20094 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다. 매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진동리 소재 '마산삼진중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 복합 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

해당 토지는 북서측으로 폭 약 25m의 도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 마산삼진중학교, 마산삼진고등학교, 진동초등학교 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 1998년 9월 2일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)이며, 이후 설정된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 최종적으로 2026년 2월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정(갑7)이 말소됩니다.

3.2. 채권 총액

등기부 채권 총액은 1,045,301,595원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

본 건에는 총 4명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* (주)지코 (대표: 김 ): 보증금 10,000,000원, 차임 월 350,000원, 전입/사업일자 2021-09-15, 확정일자 2023-06-22. 대항력 없음.

* 김용준 (상호: 기분좋은날): 보증금 5,000,000원, 차임 없음, 전입일자 없음, 배당신고일자 2026-03-10. 대항력 없음.

* 월드퍼스트(주) (대표: 박 ): 보증금 5,000,000원, 차임 없음, 전입/사업일자 2020-10-19. 대항력 없음.

* 조원래 (상호: 청마루식당): 보증금 10,000,000원, 차임 월 450,000원, 전입일자 2002-07-27. 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 현황

본 삼성빌딩은 지하 1층부터 지상 4층까지 구성되어 있으며, 현재 지하 1층 101호, 1층 101호, 2층 201호, 3층 301호는 근린생활시설로, 4층 401호는 주택으로 이용되고 있습니다.

4.2. 예상 수요층

건물 주변의 근린생활시설, 학교, 주택가 등을 고려할 때, 지역 주민, 학생 및 학교 관계자, 인근 직장인 등을 잠재적 수요층으로 예상할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 마산삼진중학교, 마산삼진고등학교, 진동초등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있어 교육 환경이 우수한 편입니다.

5.2. 편의 및 문화시설

주변 상업 시설 및 주거 지역으로 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (정확한 편의시설 분포는 별도 확인 필요)

5.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 특정 행위나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 및 토지 현황 차이

본건 건물들의 대지권이 미등기 상태이며, 공부상 등록된 토지 3필지(진동리 500-4, 503-10, 503-11)와 달리 현황상 2필지(진동리 500-4, 503-11)만을 대지권으로 사용하는 문제가 있습니다. 최저매각가격은 이러한 대지권 이전 비용을 감안하여 책정되었으나, 향후 법적 절차 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 내부 확인 불가

현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 건물 내부를 확인하지 못하였습니다. 따라서 실제 내부 상태 및 점유 관계 등은 응찰 시 반드시 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한 사항

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 대로3류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 3개의 학교 보호구역 등에 해당하여 건축 및 토지 이용에 여러 제한이 따릅니다.

6.4. 건물 내 용도 혼합

건물 내 근린생활시설과 주택이 혼합되어 있어, 임대 관리 및 운영 측면에서 복합적인 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구 진동면의 상업 및 주거 지역에 위치한 삼성빌딩의 복합 용도 건물입니다. 대로변에 접해 있어 접근성이 양호하고 주변 기반 시설이 갖춰져 있습니다. 다만, 대지권 미등기 및 토지 현황 상의 차이, 내부 확인 불가, 다양한 토지 이용 제한 등 법적, 실질적 리스크 요인이 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다. 최저매각가격은 이러한 리스크를 반영한 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 토지 및 건물을 일괄 매각하여 권리 관계 정리가 용이합니다.

* 대지권 미등기 등 여러 리스크 요인을 반영한 최저매각가격으로 책정되어 있어, 향후 권리 관계 정리를 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주변 배후 수요를 바탕으로 한 상가 및 주택 운영 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 제시된 임차인의 보증금 및 차임에 대한 인수 부담이 없습니다. 다만, 대지권 미등기, 토지 현황 불일치, 내부 확인 불가 등 복합적인 리스크 요인을 고려해야 합니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 향후 예상되는 권리 관계 정리 비용 및 건물 관리 계획 등을 면밀히 검토한 후, 시장 가치 대비 적정 할인율을 적용하여 결정하는 것이 합리적입니다. 현재로서는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 현장 답사 및 법률 전문가와 상의 후 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.