나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600306 [1] 대전광역시 서구 월평동 1638 에코리움 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터전 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 월평동 소재‘월평초등학교’남측 인근에 위치하고 있는 도시형생활 주택 에코리움 제204호로 주위는 소규모아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하 고 있는 지역으로 북측 근거리에 '이마트트레이더스'가 위치하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 북서측 근거리에 대전지하 철1호선 '갑천역'이 위치하고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건물중 제2층 제204호로 ( 세대수 : 총1개동 49세대 ) 외벽 : 스톤코트 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호 : 섀시창호.

이용상태

도시형생활주택(건축물현황도상 방, 거실, 주방및식당, 욕실 등)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에의한 난방설비 등이 되어 있습니다

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로 도시형생활주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 세로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 역사문화 환경보존지역(월평동산성), 중점경관관리구역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600306 (1)

소재지: 대전광역시 서구 월평동 1638 에코리움 2층 204호

용도: 도시형생활주택

감정가: 1억 5천 7백만원

토지면적: 43.18㎡ (약 13.06평)

건물면적: 48.06㎡ (약 14.54평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

2. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 월평동 소재‘월평초등학교’남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 소규모 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 북측 근거리에는 ‘이마트 트레이더스’가 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 또한 북서측 근거리에는 대전지하철 1호선 ‘갑천역’이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 소로 3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(월평동산성), 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 일부 용도 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 6월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권액 1억 8천만원)입니다. 이 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

그러나, 본건에는 주의해야 할 선순위 권리가 존재합니다.

* 을구 1번 순위의 주택임차권: 정창홍(정 )

* 임차인: 정창홍 (성함은 개인 정보 보호를 위해 마스킹 처리되었습니다.)

* 보증금: 1억 7천만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 8일

* 확정일자: 2021년 2월 22일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 6월 19일

* 등기부상 명시된 인수 여부: 인수 (매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다.)

물건명세서상, 상기 을구 1번 주택임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 매수인은 임차인의 보증금 1억 7천만원 중 배당받지 못한 금액을 추가로 부담하게 될 가능성이 매우 높습니다.

등기부채권 총액은 약 3억 5천만원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주거지 내에 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 상권입니다. ‘이마트 트레이더스’와 같은 대형 유통시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 도시형생활주택이 밀집해 있는 지역으로, 배후 수요는 일정 수준 확보될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육: 월평초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 대전지하철 1호선 갑천역 및 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 시내 접근성도 무난합니다.

* 편의시설: 이마트 트레이더스 등 대형 마트 이용이 편리하며, 생활에 필요한 다양한 근린생활시설이 주변에 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 바로 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 임차인 정창홍 씨는 1억 7천만원의 보증금을 가진 선순위 임차인으로, 매각 후 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다.

문제는 해당 물건의 감정가가 1억 5천 7백만원인데, 인수해야 할 임차인의 보증금이 1억 7천만원이라는 점입니다. 이는 곧 매수인이 낙찰받아 잔금을 납부하더라도, 보증금 전액을 변제받지 못한 임차인에게 추가적인 금액을 지급해야 할 경우, 물건의 시장 가치보다 더 많은 비용을 지불하게 되어 명확한 재산상 손실이 예상된다는 의미입니다.

이 외에도 해당 지역의 일부 토지이용계획(가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등)은 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전 서구 월평동의 비교적 신축(2021년 준공) 도시형생활주택으로, 입지 자체는 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금이 감정가를 초과한다는 점에서 투자가치가 매우 희박하며, 명백한 재산상 손실이 예상되는 고위험 물건입니다.

본건 경매의 채권자가 임차인과 동일한 성씨(정OO)라는 점은 특이사항이나, 이 부분이 경매 절차에 미치는 영향은 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

결론적으로, 본건은 권리관계가 복잡하고 인수해야 할 채무(임차보증금)가 물건의 시장 가치를 초과하므로, 단순 투자 목적으로 접근하기에는 상당한 리스크가 따릅니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 갑천역 역세권 및 대형마트 인접으로 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 비교적 신축: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

(단, 상기 투자 포인트는 현재 파악된 선순위 임차인으로 인한 막대한 리스크를 상쇄하기에는 부족하며, 투자 시도 전 해당 임차인과의 관계 및 보증금 회수 가능성 등 심층적인 검토가 반드시 선행되어야 합니다.)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 5천 7백만원이며, 현 시세 분석 결과 (유사 신축 연식의 '빅토리아힐' 66.738㎡가 2025년 7월 21억원에 거래된 점 등을 고려할 때) 유사한 수준으로 추정됩니다.

하지만 본건에는 1억 7천만원의 선순위 임차인의 보증금이 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 할 금액입니다. 즉, 매수인이 물건을 취득하기 위한 총 비용은 '입찰가 + 인수해야 할 보증금 1억 7천만원'이 됩니다.

현재 감정가 1억 5천 7백만원을 기준으로 볼 때, 인수해야 할 보증금 1억 7천만원이 이미 감정가를 초과하므로, 낙찰을 받더라도 명백한 금전적 손실이 예상됩니다. 따라서 합리적인 투자자라면 입찰을 보류하거나, 손실을 감수하고서라도 취득하겠다는 의지가 있을 때 매우 낮은 금액으로 입찰해야 합니다.

현실적으로 본건은 인수해야 할 채무가 시세를 초과하므로, 적극적인 입찰을 권장하기 어렵습니다. 그럼에도 불구하고 입찰을 고려한다면, 이러한 위험 요소를 반영하여 감정가의 상당 부분을 할인한 금액으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가: 7천만원

이 입찰가는 감정가의 약 45% 수준입니다. 해당 금액으로 낙찰받을 경우, 총 지출액은 약 7천만원(입찰가) + 1억 7천만원(인수 보증금) = 2억 4천만원이 되어, 감정가 1억 5천 7백만원 대비 약 8천 3백만원의 손실이 예상됩니다. 이 입찰가는 투자를 통한 수익보다는, 해당 물건을 반드시 확보해야 하는 특수한 상황(예: 임차인 본인 또는 특수 관계인)을 가정한 극히 보수적인 접근이며, 높은 위험을 감수해야 함을 명확히 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.