나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600320 [1] 대전광역시 유성구 지족동 1023-2 사나래빌딩 2층201호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들감정 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 지족동 소재‘노은3동 행정복지센터’북서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용건물, 대규모 아파트단지, 주상용건물 등으로 형성된 지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 간선도로와의 접근성, 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상7층 건물내 2층 201호 外 3개호로서, (사용승인 : 2019.03.18.) 외 벽 : 외장석재 마감 등 내 벽 : 인테리어 마감, 일부 타일마감 등 창 호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 용도는 노유자시설이고, 현재 경영 중단된 상태로 조사됨.

설비내역

위생설비, 전기설비, 승강기설비, 천정매립형 냉난방설비, 소방관련설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

간선도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지이고, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2013-06-24), 지구단위계획구역(노은3 보금자리주택지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2013-06-24)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-06-24)(소로1류-지족15)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -폐문 및 이해관계인의 부재로 내부조사 불가하였으며, 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황, 감정평가 전례 등을 참고하여 기재하고 평가하였고, 호별위치는 건축물대장상 현황도면을 기준으로 표기하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600320 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 지족동 1023-2 사나래빌딩 2층 201호

건물명: 사나래빌딩

신축 주소: 대전광역시 유성구 지족로 272 (지족동)

용도: 공부상 노유자시설 (현황 경영 중단)

감정가: 1,290,000,000원

토지면적: 122.60㎡ (약 37.1평)

토지지분: 122.6㎡ (약 37.1평)

건물면적: 339.63㎡ (약 102.7평) (201호 외 3개호 포함 추정)

건물지분: 339.63㎡ (약 102.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

건물구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상7층 건물 (2019.03.18. 사용승인)

건축물 세부 용도: 노유자시설, 근린생활시설

2. 입지조건

본건은 대전광역시 유성구 지족동 소재 ‘노은3동 행정복지센터’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 상업용건물, 대규모 아파트단지, 주상용건물 등으로 형성된 지역으로, 제반 입지여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용 편리성을 고려할 때 교통 상황은 양호한 편입니다. 토지는 간선도로 대비 등고평탄한 사다리형으로 상업용건부지로 이용 중이며, 북측 및 남측으로 포장도로와 접해 있습니다. 지역적으로는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(노은3 보금자리주택지구)에 속해 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 공동담보 물건이며, 대항력 있는 임차인이 존재하여 특별한 주의가 요구됩니다.

말소기준권리는 2023년 9월 12일 접수된 대구은행 근저당권(을2, 3,193,560,000원)입니다. 이 권리를 기준으로 이후 등기된 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 약 49억 3천 6백만원에 달합니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 주식회사지족요양원 (주 )

- 보증금: 5,000,000원

- 차임: 300,000원

- 전입일자(사업일자): 2023-04-25

- 대항력: 있음

- 비고: 본 임차인은 대항력이 있으므로, 명도 협상 시 임차보증금 500만원에 대한 인수 여부 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 상업시설과 대규모 아파트단지가 혼재되어 있어 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다. 노은3동 행정복지센터 인근으로 공공시설 접근성이 용이하며, 준주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성도 기대해 볼 수 있습니다. 주변 상권은 주로 아파트 단지 내 근린생활시설 및 일반 상업시설 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통

차량 진출입이 원활하며, 주변 간선도로 및 버스승강장과의 접근성이 양호하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설

노은3동 행정복지센터, 인근 대규모 아파트 단지 및 상업 시설 이용이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 환경

주거 및 상업 지역이 혼재되어 있어 생활 환경이 복합적입니다. 특별히 보고된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주식회사지족요양원은 대항력을 갖춘 임차인으로, 명도 과정에서 임차보증금 500만원에 대한 협상 또는 인수가 발생할 수 있습니다. 비록 금액은 소액이나, 명도 진행 시 변수 요인이 될 수 있습니다.

* 경영 중단 상태: 본 건물은 공부상 용도가 노유자시설이며, 현재 경영이 중단된 상태로 조사되었습니다. 따라서 인수 후 정상적인 운영을 위해서는 추가적인 투자 및 사업 계획 수립이 필수적입니다.

* 다수 채권 존재: 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 권리 신고 누락 등 예외적인 상황은 계속해서 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구의 핵심 지역에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 비교적 최근(2019년)에 사용 승인된 건물로 물리적인 상태는 양호할 것으로 예상되나, 현재 경영 중단 상태라는 점은 명확한 사업 계획 수립을 요구합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 소액으로 명도 부담은 상대적으로 적을 것으로 판단됩니다. 복잡한 권리 관계 속에서도 말소기준권리 이하 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 임차인과의 명도 협상은 신중하게 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 대전 유성구 노은 지역의 준주거지역으로, 지역 발전 및 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 신축급 건물: 2019년 사용 승인된 건물로, 내부 리모델링 시 상품 가치 상승 여력이 있습니다.

* 소액 임차인: 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 소액(500만원)으로 명도 협상이 유리하게 작용할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 지분과 건물 소유권을 동시에 취득하여 안정적인 자산 가치를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,290,000,000원

인수 보증금 합계: 0원 (등기부상 인수되는 권리 없음)

상기 정보 및 권리 분석, 임차인 현황 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가의 90% 수준인 약 1,161,000,000원을 기준으로 검토해 볼 것을 권유합니다. 다만, 명도 진행 시 임차인과의 협상 결과, 시장 상황 변화, 낙찰 후 예상되는 리모델링 비용 및 운영 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.