나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600262 [1] 대전광역시 중구 대흥동 912 대전센트럴자이1단지 109동 29층2901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 중구 대흥동 소재 “대전고등학교” 남동측 인근에 위치하는 대전센트럴 자이1단지 제109동 제29층 제2901호로서, 부근은 아파트단지, 각급 학교(대흥초등학교, 대전중학교, 대전고등학교) 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건이 소재하는 단지내까지 차량의 진ㆍ출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 건물 중 제29층 제2901호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평탄한 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 단지 주변으로 중로 및 소로 등에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-02-27), 지구단위계획구역(대흥1주택재개발정비사업), 소로2류(폭 8m ~10m)(2018-06-18)(33)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2018-06-18)(34)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2018-06-18)(192)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2018-06-18)(208)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-11-23)(2호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전고등학교)<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전대흥초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대 전중학교)<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-31)(대전여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(대흥1구역주택재개발)<도시 및 주거환경정비법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부현황은 집합건축물대장상의 건축물현황도 등을 참고하여 일반적인 공동주택(아파트)를 기준으로 평가하였는 바, 경매 진행시 이해관계인은 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 및 물건 개요

대전지방법원 2026타경600262 (1) 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 대전광역시 중구 대흥동 912번지 대전센트럴자이1단지 109동 29층 2901호이며, 용도는 아파트입니다.

감정가는 828,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 김OO입니다.

특이사항으로는 재개발 구역에 해당한다는 점이 있습니다.

2.2. 주요 정보 요약

사건번호: 대전지방법원 2026타경600262 (1)

소재지: 대전광역시 중구 대흥동 912 대전센트럴자이1단지 109동 29층2901호

용도: 아파트

감정가: 828,000,000원

토지면적: 70.20㎡ (약 21.23평)

토지지분: 70.2039㎡ (약 21.23평)

건물면적: 143.01㎡ (약 43.26평) (분양면적 기준)

건물지분: 143.0126㎡ (약 43.26평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

준공년도: 2013년

층수: 29층 (총 30층 중)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대전광역시 중구 대흥동에 위치하며, "대전고등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 각급 학교(대흥초등학교, 대전중학교, 대전고등학교), 그리고 근린생활시설 등으로 구성되어 있어 주거 환경이 안정적입니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통 환경

단지 내로 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

3.3. 도로 및 토지 이용 계획

단지 주변으로는 중로 및 소로 등 다양한 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 대흥1주택재개발정비사업을 위한 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

도로 관련 계획상 일부 저촉되는 부분이 있으나, 이는 재개발 사업 진행 과정에서 조정될 수 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 학교 주변 상대보호구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재하나, 이는 일반적인 주택 재개발 구역에서 통상적으로 적용되는 사항입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부상 권리관계

소유권 보존 등기는 2014년 01월 27일에 정덕심 명의로 이루어졌습니다.

말소기준권리인 을4 근저당권(동대전농업협동조합, 2017년 05월 19일 접수, 340,660,000원)을 포함하여, 이후 설정된 근저당권(을7, 동대전농업협동조합, 2022년 03월 04일 접수, 382,800,000원), 가압류(갑8, 이점순, 2025년 08월 28일 접수, 260,000,000원), 그리고 본 경매 개시 결정(갑9, 김재윤, 2026년 02월 13일 접수, 120,000,000원) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 983,460,000원입니다.

4.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 물건 명세서상의 기타 참고사항에 "임대관계는 미상"이라고 기재되어 있습니다.

이는 현재 거주 중인 임차인의 유무 및 그 계약 관계가 불분명할 수 있음을 의미합니다.

금액이 미상이라도 대항력을 갖춘 임차인이 존재할 경우, 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있으므로 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 파악하는 것이 매우 중요합니다.

4.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 물건이 속한 대전센트럴자이 1단지는 대전광역시 중구 대흥동의 대표적인 아파트 단지 중 하나입니다.

주변에 학교가 많아 교육 환경이 우수하며, 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 배후 수요를 갖추고 있습니다.

근린생활시설과의 접근성도 양호하여 일상생활 영위에 필요한 편의 시설 이용이 용이합니다.

재개발 구역으로 지정되어 있어 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 보유하고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 단지 정보

아파트명: 대전센트럴자이1단지

주소: 대전광역시 중구 대흥동 912

사용승인일: 2013년 09월 24일

총 동수: 13동

총 세대수: 874세대

주차 대수: 총 113대 (지하 25대 전기차 충전기 포함)

최고/최저층: 30층 / 1층

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등

6.2. 건물 구조 및 설비

본 물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 30층 건물 중 29층에 위치한 2901호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창호로 마감되어 있습니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6.3. 면적 정보 (전용/공급)

본 물건의 공급면적은 143.01㎡ (약 43.26평)입니다.

일반적으로 이 공급면적은 약 118.0962㎡ (약 35.72평)의 전용면적에 해당합니다.

제공된 최근 매매 정보에서는 84.9976㎡ (약 25.71평) 면적의 거래 사례도 확인됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 재개발 구역 관련

본 물건은 재개발 구역에 포함되어 있어, 사업 진행에 따라 향후 건물의 변화나 주변 환경 변화 가능성이 있습니다.

개발 일정, 계획 변경 등에 따라 불확실성이 존재할 수 있습니다.

7.2. 권리 관계

현재 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 권리상의 큰 문제는 없습니다.

다만, '임대관계 미상'인 점은 현장 조사 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

7.3. 기타 참고사항

감정평가서 요약에 따르면, 임대 관계는 미상이며 내부 현황은 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 참고하여 일반적인 공동주택(아파트) 기준으로 평가되었습니다.

실제 현황과 차이가 있을 수 있으므로, 현장 확인이 필수적입니다.

주변 지역 검색 결과, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력

* 대전의 중심 지역에 위치하여 우수한 입지 조건

* 학교 및 생활 편의시설이 인접한 안정적인 주거 환경

* 희소성 있는 고층(29층)으로 인한 조망권 및 쾌적성 확보

* 143㎡(약 43평형)의 넓은 공급 면적으로 인한 가족 단위 수요

9. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 대흥동의 중심부에 위치한 아파트로, 준수한 입지 조건과 재개발을 통한 미래 가치 상승 가능성이 있는 매력적인 물건입니다.

단지 내 편의시설 및 교통 환경 또한 양호하며, 29층의 고층이라는 장점을 가지고 있습니다.

다만, 재개발 구역이라는 특성과 '임대관계 미상'이라는 점은 잠재적 리스크 요소이므로, 투자 전 철저한 현장 조사와 권리 관계 확인이 요구됩니다.

10. 예상 입찰가

감정가는 828,000,000원입니다.

최근 유사 면적(약 118㎡ 전용면적에 해당하는 143㎡ 공급면적)의 거래 사례는 2026년 7월 16일에 630,000,000원에 있었습니다.

본 물건은 29층의 고층이라는 점을 감안할 때, 최근 거래가보다는 높은 가격 형성이 가능할 것으로 보입니다.

또한, 재개발 사업에 대한 기대감 및 향후 시세 상승 여력을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 고층 프리미엄, 재개발 잠재력 등을 종합적으로 고려하여, 780,000,000원 ~ 830,000,000원 사이에서 입찰가를 설정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.