나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600274 [1] 세종특별자치시 어진동 682 한뜰마을5단지 파크블랑에이동 2층에이208호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리감정 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "어진중학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 대단위 아파트단지, 주상복합아파트, 각종 근린생활시설, 관공서, 학교, 공원 등이 혼재되어 있는 행정중심복합도시내 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 일반버스 및 BRT버스 정류장, 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 중 제2층 제에이208호로서 외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 마감 등 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 창호 : 샷시창호임

이용상태

본건은 근린생활시설(교습소)로서 현황 "공실" 상태임.

설비내역

건물 공동의 기본적인 급배수설비, 전기설비, 소화전설비, E/V설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 평지로서 주상복합건물 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북측 및 남동측으로 대로에 접하며, 서측의 포장도로를 이용하여 차량진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 특화경관지구 , 지구단위계획구역(행정중심복합 도시) , 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중(집)1-1062)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2026타경600274 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 어진동 682 한뜰마을5단지 파크블랑에이동 2층 에이208호

용도: 제2종근린생활시설

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 중 제2층 제에이208호

건물 사용승인일: 2022년 11월 23일

1.3. 면적 및 가격

감정가: 281,000,000원

토지면적: 14.96㎡ (약 4.52평)

건물면적: 42.83㎡ (약 12.95평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 건물 상세 정보

건물명: 한뜰마을5단지 파크블랑 A동

동: 파크블랑 A동

층: 2층

호: A208호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 '어진중학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대단위 아파트단지, 주상복합아파트, 각종 근린생활시설, 관공서, 학교, 공원 등이 혼재된 행정중심복합도시 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 일반버스 및 BRT버스 정류장이 위치해 있습니다. 또한, 주요 간선도로와의 접근성이 우수하여 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지는 부정형의 평지로서 주상복합건물의 부지로 이용되고 있습니다. 본건은 북측 및 남동측으로 대로에 접해 있으며, 서측의 포장도로를 통해 차량 진출입이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당합니다. 또한, 광로3류(폭 40m~50m), 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건과 관련된 등기사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 우미건설주식회사 (2022-12-22)

* 소유권이전: 최태석 (2024-01-05)

* 근저당권 (말소기준권리): 농협은행주식회사 (2024-01-05, 111,600,000원)

* 근저당권: 우미건설주식회사 (2024-03-18, 109,692,000원, 말소)

* 임의경매: 농협은행 (2026-02-13, 95,551,090원, 말소)

* 가압류: 신한카드 (2026-05-22, 18,334,114원, 말소)

등기부채권 총액은 239,626,114원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, '기타참고사항'에 '임대관계 미상임'이라는 내용이 있어, 실제 임차인 존재 여부 및 대항력 유무는 현장 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가요약에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'이 명시되어 있습니다. 다만, 구체적인 내용에 대한 추가 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 세종시 어진동은 행정중심복합도시의 핵심 지역으로서, 정부세종청사, 국책연구기관, 대규모 주거단지 및 상업시설이 복합적으로 발달해 있습니다. BRT 노선과 주요 간선도로가 관통하여 교통이 매우 편리하며, 배후 수요가 풍부하여 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 특히, 공공기관 종사자 및 관련 산업 종사자들의 유입으로 인해 안정적인 소비 시장을 갖추고 있습니다. 세종호수공원 등 문화 및 여가 시설과의 인접성 또한 긍정적인 요소로 작용합니다. 향후 추가적인 개발 계획에 따라 상권 가치 상승이 기대됩니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건 주변으로는 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 인근에 어진중학교가 위치하며, 기타 초중고등학교 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 상업지구 내 마트, 병원, 은행, 식당, 카페 등 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 교통: BRT 정류장 이용이 편리하며, 세종시 내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 여가/문화: 세종호수공원 등 문화 및 여가 시설과 인접하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 현재 본건은 근린생활시설(교습소) 용도로 이용 중이나, 현황 '공실' 상태로 파악되었습니다. 이는 즉각적인 임대 수익 발생에 제약이 될 수 있습니다.

* 현장 조사 제한: '기타참고사항'에 '이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인하시기 바람'이라는 주의 문구가 있습니다. 이는 건물의 실제 상태, 하자 여부, 내부 설비 등에 대한 정확한 파악이 어렵다는 의미이며, 경매 참여 전 반드시 철저한 현장 확인이 필요함을 시사합니다.

* 임대관계 미확인: 임대관계가 불분명하여, 추후 임차인이 존재할 경우 대항력 및 보증금 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 세종특별자치시의 중심 상업 지역에 위치한 근린생활시설로, 행정중심복합도시의 발전 잠재력을 기반으로 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 잘 갖춰진 교통망과 풍부한 배후 수요는 상권 활성화에 긍정적인 요소입니다. 다만, 현재 공실 상태이며, 감정평가 과정에서의 현장 조사 제한으로 인한 불확실성이 존재합니다. 경매 참여 시에는 반드시 직접 현장을 방문하여 건물의 상태, 법적 제한사항, 임대차 관계 등을 철저히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 행정중심복합도시의 핵심 지역 투자: 세종시의 지속적인 발전과 함께 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 우수한 접근성 및 배후 수요: BRT 노선 인접 및 다수의 주거/업무 시설과의 근접성으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 상업 시설 활성화 잠재력: 중심 상업 지역 내 위치하여 상권 활성화 시 임대 수익률 증대가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 유사 물건의 최근 거래 사례, 공실률, 임대료 수준, 향후 시세 전망 등에 대한 면밀한 시장 분석이 선행되어야 합니다. 본건의 감정가는 281,000,000원이며, 등기부채권 총액은 239,626,114원입니다. 현재 공실 상태 및 현장 조사 제한으로 인한 불확실성을 감안하여, 입찰 희망가는 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 도움을 받거나, 충분한 시간을 들여 지역 부동산 시장을 조사하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.