나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600277 [1] 세종특별자치시 소담동 557 거북선1 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후 · 평가일 2026.03.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동에 소재하는 거북선1 1층 101호로서, '소담초등학교' 북동측 인근에 위치하며 주변은 대단위 아파트단지, 상업용 및 업무용 건물, 상업용 및 주상용 나지 등이 소재하는 세종법원(예정) 주변의 미성숙 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고 북서측 인근 도로변에 BRT정류장이 소재하는 등 정류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 교통여건은 양호 한 편임.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층, 지상7층 건물중 1층 101호 (사용승인일 : 2019.06.11) 외벽 : 치장벽돌 및 전면 통유리 등 마감 내벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

집합건축물 대장상 제1종근린생활시설(소매점)으로 등재되어 있으나, 기준시점 현재는 '임대광고'중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비, 시스템냉난방설비(가동여부 확 인 필요), 기타 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 대체로 평탄한 토지로서, 기준시점 현재, 상업용 건물(거북선1) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 25미터 내외, 남서측 및 남동측으로 폭 약 15미터 내외의 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 미상이며 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외 부관찰 및 탐문조사 내용 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고 하시기 바람. ② 본건 구분건물은 기준시점 현재, 대지권이 정리되지 않은 상태임. ③ 본건 구분건물은 서하향의 경사도가 있어 별첨 '건축물현황도'와 같이 내부 계단이 소 재하는 것으로 탐문조사됨.

물건 비고

-대지권 미등기이나, 적정 대지권 포함 평가(단, 신청채권자가 제출한 분양계약서상의 취득 대지지분은 14.7027㎡임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600277 (1)

소재지: 세종특별자치시 소담동 557 거북선1 1층 101호

용도: 제2종근린생활시설 (근린상가)

감정가: 110,000,000원

건물면적: 44.67㎡ (약 13.51평)

토지면적: 2216.00㎡ (약 670.48평) - 건물 전체 대지 면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (채권자 정보상 농OOO)

1.2. 건물 상세 정보

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

사용승인일: 2019년 06월 11일

건물 층수: 지하 4층, 지상 7층 중 1층 101호

주요 설비: 급·배수 및 위생설비, 승강기 설비, 소방설비, 주차장 설비, 시스템 냉난방 설비 (가동 여부 확인 필요)

총 주차 대수: 103대 (내부 주차)

2. 입지조건

2.1. 입지 및 주변 환경

본건은 세종특별자치시 소담동에 소재하며, '소담초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 상업용 및 업무용 건물, 상업용 및 주상용 나지 등이 혼재된 지역입니다. 또한, 세종지방법원(예정) 주변의 상가지대로 향후 법원 이전 시 잠재적 가치가 기대됩니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근 및 주정차가 용이합니다. 북서측 인근 도로변에 BRT 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 속해 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 근저당권(을1)보다 후순위 권리 및 압류, 임의경매 개시 결정 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담되는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 등기부 현황

* 근저당권 (을1, 농업협동조합자산관리회사, 2019.10.01, 708,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (을2, 주식회사 참좋은, 2019.10.01, 306,000,000원) - 말소 예정

* 압류 (갑3, 세종세무서장, 2025.10.14) - 말소 예정

* 임의경매 (갑4, 농협은행, 2026.02.19, 607,142,811원) - 말소 예정

등기부채권 총액: 1,014,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사에이치에스디앤씨신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2023-12-29

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 미등기 권리

본건은 대지권 미등기 상태이나, 감정평가 시 적정 대지권이 포함되어 평가되었습니다. 다만, 신청채권자가 제출한 분양계약서상 취득 대지지분은 14.7027㎡입니다.

4. 상권 분석

4.1. 건물 용도 및 현재 상태

건축물대장상 제2종근린생활시설로 등재되어 있으며, 주변으로는 제1, 2종 근린생활시설, 업무시설, 운동시설 등의 복합 용도가 가능한 건물입니다. 기준 시점 현재 '임대 광고' 중으로, 공실 가능성을 시사합니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건은 대규모 아파트 단지 배후에 위치하며, 세종 법원(예정) 인근의 상가지대입니다. 하지만 현재는 '미성숙 상가지대'로 평가되고 있으며, 세종시 전체적으로 상가 공실률이 높은 상황이 지속되고 있다는 분석이 있습니다. 향후 세종 법원 이전 및 도시 발전에 따라 상권 활성화 잠재력은 있으나, 단기적인 공실 위험은 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 소담초등학교가 위치하고 있으며, 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 주민 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 또한, 대로변 및 중로변에 위치하여 상업 시설 이용도 편리할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 혐오시설

현재 제공된 정보 및 검색 결과에서는 본건 인근에 뚜렷한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

대지권 미등기 상태이나 감정평가에 포함되어 평가되었습니다. 하지만 정확한 대지권 확정 및 소유권 등기 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다. (분양 계약상 취득 대지지분 14.7027㎡ 참조)

6.2. 건물 내부 상태

임대 관계가 불명확하며, 기준 시점 현재 '임대 광고' 중입니다. 시스템 냉난방 설비의 가동 여부 확인이 필요하며, 내부 마감재 및 이용 상황은 외부 관찰 및 탐문 조사에 의존하여 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 미성숙 상권 및 공실 위험

세종 법원 예정지 주변 상가지대이나, 아직 상권이 완전히 성숙되지 않은 '미성숙 상가지대'로 평가됩니다. 이는 향후 상권 활성화 가능성과 더불어 단기적인 공실 위험을 내포하고 있습니다.

6.4. 건물 구조적 특징

건물이 서하향 경사도에 위치하여 내부 계단이 존재하며, 이는 공간 활용에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 소담동의 신축급(2019년 준공) 상가 건물로, 세종 법원(예정) 인근이라는 미래 가치와 대규모 아파트 단지의 배후 수요를 동시에 가지고 있습니다. 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 다만, 대지권 미등기 상태, 미성숙 상가지대의 공실 위험, 그리고 임대 관계 미확인 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 낙찰 후 임대 및 운영 계획 수립 시 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 호재

세종 법원 및 지방검찰청 건립 예정 (2031년 개원 목표)으로, 사법 기능 강화에 따른 주변 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력이 기대됩니다. 행정수도로서의 세종시 발전 계획과 함께 긍정적인 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

8.2. 건물 연식 및 상태

2019년 준공된 비교적 신축급 건물로, 건물 노후화에 따른 수리비 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

8.3. 입지 조건

대규모 아파트 단지 인근에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, BRT 노선 인근으로 교통 접근성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 요인

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 공시지가, 임대 시세, 공실률, 향후 개발 계획, 현장 방문을 통한 건물 상태 및 상권 분석 등 보다 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

9.2. 제안

감정가 110,000,000원을 기준으로, 권리 분석상 인수 부담이 없는 점, 세종 법원 예정지라는 미래 가치 등을 고려할 수 있습니다. 그러나 미성숙 상권, 대지권 미등기 등의 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 투자 목적, 자금 계획, 보수적인 수익률 목표 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.