나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600289 [1] 대전광역시 중구 유천동 10-1 시영아파트 9동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 '원평초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 서대전역이 소재하는 등 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상5층 건물 중 제5층 제502호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 섀시창호 등.

이용상태

아파트 단위세대(1개호)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 현황 '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 북측으로 대로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

< 유천동 10-1, 10-16번지 > 제3종일반주거지역(2012-12-28), 소로2류(폭 8m~10m)(유천13)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(태평유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-31)(대전원평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임. < 유천동 155-12번지 > 제3종일반주거지역(2012-12-28), 소로2류(폭 8m~10m)(유천13)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(태평유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-31)(대전원평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-12-31)(대전원평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임. < 유천동 155-14번지 > 제3종일반주거지역(2012-12-28), 소로2류(폭 8m~10m)(유천13)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-31)(대전원평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-12-31)(대전원평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600289 (1)

소재지: 대전광역시 중구 유천동 10-1 시영아파트 9동 5층502호

용도: 아파트

감정가: 172,000,000원

토지면적: 52.05㎡ (약 15.74평)

토지지분: 52.052㎡ (약 15.74평)

건물면적: 48.55㎡ (약 14.69평)

건물지분: 48.552㎡ (약 14.70평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 중복사건, 공동담보로 인한 복잡성 가능성

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 '원평초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨. [cite: 감정평가서요약]

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 서대전역이 소재하는 등 교통상황은 보통인 편임. [cite: 감정평가서요약]

* 토지의 형상 및 이용상태: 부정형의 평지로서 현황 '아파트 건부지'로 이용중임. [cite: 감정평가서요약]

* 인접 도로상태: 단지내 도로를 통해 북측으로 대로와 연계되어 있음. [cite: 감정평가서요약]

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접합함. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(태평유치원, 대전원평초등학교), 절대보호구역(대전원평초등학교) 등으로 지정되어 있음. [cite: 감정평가서요약]

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당, 한국자산관리공사, 2019-11-18 접수)

* 말소예정권리: 을1, 을2, 을3 (근저당), 갑2, 갑3 (임의경매) 등 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. [cite: 물건명세서 참고사항]

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치함. [cite: 감정평가서요약]

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

* 개발 현황: 주변에 신규 아파트 공급(대전 엘크루 베네치아)이 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력을 가질 수 있음.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보: 본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 중 5층 502호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 섀시창호임. [cite: 감정평가서요약]

* 이용 상태: 현재 아파트 단위 세대로 이용 중임. [cite: 감정평가서요약]

* 설비 현황: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있음. [cite: 감정평가서요약]

* 아파트 정보: 유천장미시영아파트는 1982년 8월 3일 사용승인되었으며, 총 7개동 280세대 규모임. 세대당 주차 공간은 총 100대(지상 6대, 지하 0대)로, 약 0.35대/세대로 주차 공간이 부족한 편임. [cite: 아파트 정보]

1.5. 잠재적 리스크

* 노후화: 1982년 건축된 아파트로, 40년 이상 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 및 재건축/리모델링 관련 이슈 발생 가능성이 있음.

* 주차난: 세대당 평균 주차 대수가 부족하여 주차 관련 불편함이 예상됨.

* 중복/공동 담보: 중복 사건 및 공동 담보로 경매 절차가 복잡하거나 추가적인 법적 이슈가 발생할 가능성이 있음.

* 혐오시설 가능성: 대전 중구 유천동 일대에는 과거 '텍사스촌'(성매매업소 밀집지)이 있었으나, 일부 정비 계획이 추진되었음. 또한, 대전시의 타 지역(유성구 금고동, 구즉동)에서는 매립장, 소각시설, 하수종말처리장 등이 혐오시설로 분류되어 주민 반발이 있었던 사례가 있음. 본건 소재지 자체에서 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 개발 계획 및 주변 지역 특성을 고려할 때 잠재적 민감성을 배제할 수는 없음.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 유천동에 위치한 유천장미시영아파트 경매 물건입니다. 1982년 준공된 구축 아파트로, 건물 노후화와 주차 공간 부족 등의 단점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리 없이 모든 후순위 권리가 말소될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 관계를 가질 것으로 보입니다. 다만, 중복 사건 및 공동 담보라는 특이사항은 경매 진행 과정에서 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 주변 생활 편의시설 및 교통 여건은 보통 수준이며, 인근 신규 아파트 개발은 장기적인 지역 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 저평가 매수 기회: 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등 기본적인 주거 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 장기적 가치 상승 기대: 재건축/리모델링 가능성 및 지역 개발 잠재력을 고려한 투자 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 4월 17일, 4층, 48.552㎡: 16,500,000원 [cite: 최근 매매 JSON 정보 1]

* 2026년 6월 11일, 2층, 48.552㎡: 12,000,000원 [cite: 최근 매매 JSON 정보 2]

* 2026년 6월 13일, 1층, 47.992㎡: 11,700,000원 [cite: 최근 매매 JSON 정보 3]

* 시세 종합: 최근 실거래가 평균 약 134,000,000원. 본건은 5층으로 비교적 좋은 층수이나, 구축 아파트의 특성 및 공급량 등을 고려할 때, 130,000,000원 ~ 150,000,000원 수준이 현실적인 시세 범위로 판단됩니다.

* 감정가 대비 낙찰가율: 일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 낙찰이 이루어집니다.

* 제안 입찰가: 인수되는 인수 보증금이 없으므로, 권리 분석상 안전성을 고려하여 시세 하단부 또는 중간 정도의 가격으로 입찰하는 것을 권장합니다.

* 135,000,000원 ~ 145,000,000원 (시장 상황 및 경쟁 물건을 고려하여 최종 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.