나이스옥션 법원경매 원주 2026타경50083 [1] 강원특별자치도 원주시 중앙동 132 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.02.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 중앙동 소재 토지로서 주위는 상업용부동산이 밀집한 상업지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인접 토지 대비 평지의 세장형의 토지임. 기준시점 현재 상업용건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

세로(가)에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2022-01-11)(200m 이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서 외벽 : 철판 및 세멘몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감. 창호 : 샷시창임.

이용상태

여관으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 급.배수 및 위생설비 되어 있음.

부합물 및 종물

ㄱ. 창고(20㎡) 샌드위치판넬 ㄴ. 창고(옥탑, 30㎡) 벽돌조 ㄷ. 창고(옥탑, 30㎡) 철근콘크리트조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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3.

* 사건번호: 원주지원 2026타경50083 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 중앙동 132 (신주소: 강원특별자치도 원주시 감영길 53-3)

* 용도: 숙박시설 (여관)

* 특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함 (건축물표제부상 '건물(1)'의 부합물 및 종물로 창고 20㎡, 옥탑 창고 30㎡, 30㎡가 기재되어 있으며, 제시외 건물 면적 80㎡는 별도로 신고된 것으로 보임)

* 감정가: 1,435,651,400원

* 토지 면적: 269.10㎡ (약 81.4평)

* 건물 면적: 572.03㎡ (약 173.1평)

2. 입지조건

2.

3.

* 위치 및 주위 환경: 본건은 강원특별자치도 원주시 중앙동 소재지로, 주위는 상업용 부동산이 밀집한 상업지역입니다. 원주시의 주요 상권 중 하나인 일산동 상권에 인접해 있어 배후수요 및 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 세로(가)에 접하여 있으며, 이는 폭 8m 미만의 좁은 도로에 접해 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

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* 등기부 요약:

* 토지 등기부 및 건물 등기부 채권 총액은 1,187,368,570원입니다.

* 말소기준권리는 을7 (정형준 근저당, 2024-11-07, 819,000,000원)이며, 이보다 후순위인 모든 권리(소유권 이전, 대물변제, 각종 압류, 가압류, 근저당, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 경매개시결정권리는 갑18/갑14 (주식회사아레스컴퍼니 강제경매, 2026-02-13, 378,149,652원)입니다.

* 모든 등기부상 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 부동산을 취득하게 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)가림팜

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입/사업일자: 2024-12-12

* 대항력: 없음

* 임차인: 라정

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/사업일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 주의: 보증금 및 차임은 명시되었으나, 전입/사업일자 등 대항력 판단을 위한 정보가 부족하므로 추가 확인 필요. 그러나 '대항력: 없음'으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 최동

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2025-07-07

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리 분석 의견:

* 등기부 상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정으로, 인수되는 권리는 없습니다.

* 기재된 임차인들은 모두 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 명도 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

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* 본건은 원주시의 중심 상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 특히 일산동 상권은 원주기독병원, 중앙시장, 자유시장 등이 인접해 있으며, 다양한 업종이 고르게 분포되어 있어 상업적 가치가 높습니다.

* 현재 숙박시설(여관)로 이용 중이며, 주변 상업시설과의 연계성이 좋아 지속적인 운영 또는 용도 변경을 통한 개발 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

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3.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 좋습니다.

* 편의시설: 상업지역 내 위치하여 다양한 금융, 의료, 쇼핑, 외식 등 편의시설 이용이 용이합니다.

* 지역 특성: 일반상업지역, 방화지구, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 지역의 역사성과 경관 보존의 중요성이 강조되는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

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* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

* 도로 접근성: 폭 8m 미만의 좁은 도로에 접해 있어 대형 차량의 접근이나 주차에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 건물 사용승인일이 1982년 8월 16일로 오래되어 내부 시설의 노후화 및 유지보수, 리모델링에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 쓰레기 소각장 계획: 원주시가 생활쓰레기 소각장 설치를 추진 중이며, 혐오시설로 인식될 수 있어 입지 선정 과정에서 주민 반대 등 사회적 이슈가 발생할 수 있습니다. 다만, 본 건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

7. 종합 의견

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* 강원특별자치도 원주시 중앙동의 핵심 상업지역에 위치한 숙박시설(여관)로서, 입지적 가치가 우수합니다.

* 등기부 상의 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 매우 깔끔한 편입니다.

* 현재 감정가가 14억 3565만원으로 책정되어 있으나, 과거 인근 지역의 대형 숙박시설(인터불고원주)이 감정가의 절반 이하로 공매에 나왔던 사례를 고려할 때, 본 건의 경우에도 시장 상황과 경쟁률에 따라 입찰가가 달라질 수 있습니다.

* 장기적인 관점에서 건물의 노후도 및 도시계획상의 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

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3.

* 원주시 중심 상업지역이라는 최적의 입지 조건.

* 숙박시설로서의 지속적인 영업 또는 다양한 용도로의 전환 가능성.

* 모든 권리가 말소되는 깨끗한 권리 상태.

* 대항력 있는 임차인 및 인수할 보증금 없음.

* 제시외 건물(창고) 포함 일괄 매각 대상.

9. 예상 입찰가

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* 본 건의 예상 입찰가는 감정평가액 1,435,651,400원을 기준으로, 주변 시세, 본건의 현황, 향후 개발 가능성, 입찰 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 결정되나, 본 건의 경우 감정가가 상대적으로 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

* 유사 물건의 낙찰가율 및 지역 상권 분석을 통해 적정 가치를 산정하는 것이 중요합니다.

* 본 건은 중심 상업지역에 위치하나, 건물의 노후도 및 도로 폭 제한 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 보수적으로 감정가의 70% ~ 85% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (약 10억 5백만원 ~ 12억 2천만원 범위)

* 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 결정은 심층적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.