나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30440 [1] 경기도 김포시 월곶면 갈산리 524-21 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2026.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 월곶면 갈산리 소재 ‘갈산사거리’ 남측 근거리에 위치하며, 주위 일대는 중소규모의 공장 및 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 로폭 약 4~7미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁7m(해병대 제2사단 관할지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(월곶처리분구)<하수도법>, 하천구역(포내천)<하천법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

제시목록 외의 물건

건물평가요항표 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 건물 : 경량철골구조 콘크리트지붕 2층 건으로서, (사용승인 : 2015.10.26) 외벽 : 몰탈위 돌붙임 등 마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임. 기호(3) 건물 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서, (사용승인 : 1993.11.13) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅 마감. 창호 : PVC창호임.

이용상태

기호(2) 건물 : 공장. 기호(3) 건물 : 공장 및 기숙사로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지"와 같이 제시외 건물이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2026타경30440 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유에스제십사차유동화전문

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 월곶면 갈산리 524-21

용도: 공장

토지 면적: 2070.00㎡ (약 626.27평)

건물 면적: 2481.48㎡ (약 750.70평)

제시외 건물 면적: 471.50㎡ (약 142.69평)

총 건축 면적 (건물+제시외): 2952.98㎡ (약 893.39평)

총 토지 및 건축 면적: 5022.98㎡ (약 1519.66평)

1.3. 감정가

감정가: 2,763,447,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 김포시 월곶면 갈산리 소재 ‘갈산사거리’ 남측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 중소규모의 공장, 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 대중교통 이용 역시 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 사다리형으로 인접 토지와 등고 평탄하며, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

본건 서측으로 폭 약 4~7미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 제한보호구역(전방지역:25km, 위탁7m), 성장관리권역, 하수처리구역(월곶처리분구), 하천구역(포내천), 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 25.8.26~26.8.25, 외국인 등 용도).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 현재 존재하는 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

말소기준권리는 2019년 6월 28일 접수된 신한은행 근저당권(2,436,000,000원)입니다.

이후 설정된 가압류, 압류 등은 모두 말소 대상입니다.

등기부상 채권 총액은 3,257,704,451원입니다.

3.2. 임차인 현황

* (주)오성엔, 임은하: 보증금 15,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-11, 대항력 없음.

* (주)준환, 방일광: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-06-29, 대항력 없음.

* BAIYANHE: 보증금 0원, 차임 300,000원, 전입일자 2025-09-23, 대항력 없음.

* 김다영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-09-10, 대항력 없음.

* 김재우: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-09-19, 대항력 없음.

* 김형중: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-12, 대항력 없음.

* 서현식: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-19, 대항력 없음.

총 인수 보증금 합계: 0원.

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 말소기준권리 이하 모든 등기사항은 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하고 있으나, 임의경매이므로 절차상 진행될 것으로 예상됩니다.

임차인들은 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 위치한 김포시 월곶면 갈산리는 산업단지 및 농경지가 혼재된 지역으로, 주변에 중소 규모의 공장들이 다수 분포하고 있습니다.

갈산사거리 인근으로 근린생활시설 및 주거 시설도 함께 자리하고 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

4.2. 업종 특성

공장 용도 건물로서, 현재 공장 및 기숙사로 이용 중입니다.

주변 공장들과의 시너지 효과를 기대할 수 있으며, 제조업 관련 업종에 적합합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 소규모 마트, 주유소, 식당 등의 근린 편의시설이 있으며, 김포시내 및 부천시 방면으로 이동 시 병원, 은행, 대형 마트 등 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 혐오시설

본 물건 주변 지역에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, '하천구역(포내천)'에 포함되어 있어 관련 법규 준수가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 하천구역 등 다수의 토지이용 및 행위 제한 사항이 존재하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

특히 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 등 특정 대상자 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리 관련

모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자에게 인수되는 권리 사항은 없습니다.

등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하나, 이는 경매 절차 진행에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

6.3. 기타

일부 임차인의 임대 관계가 미상으로 되어 있으며, 제시외 건물 면적 471.50㎡ (약 142.69평)이 포함되어 매각되므로 현장 조사를 통해 정확한 상태 확인이 필요합니다.

건물의 일부(기호3)는 1993년에 건축되어 노후화되었을 가능성이 있으며, 건물 상태에 대한 면밀한 점검이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 월곶면에 위치한 공장용 부동산으로, 전체적으로 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

토지 및 건물 모두 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

등기부상 권리 관계는 말소될 예정으로 낙찰자의 권리 인수 부담은 없습니다.

다수의 공장 밀집 지역에 위치하여 제조업 관련 사업체에 적합한 환경을 제공합니다.

다만, 여러 법적 제한 사항과 제시외 건물, 건물 노후화 가능성 등은 투자 전 반드시 확인해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

인천/김포 산업단지 접근성이 용이한 위치에 소재하여 물류 및 생산 활동에 유리합니다.

일괄 매각 대상이며 제시외 건물 포함으로, 별도 명도 부담이나 추가 투자 없이 바로 활용 가능합니다. (단, 제시외 건물 상태 확인 필요)

모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기 상태로 취득 가능합니다.

향후 수도권 내 산업 시설 수요 증가 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,763,447,000원

주변 유사 물건 거래 사례 및 본건의 현황(건물 노후도, 제시외 건물 포함 여부, 지역 산업 동향 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 실제 현장 방문을 통한 건물 상태 점검, 주변 시세 조사, 건축물대장 및 토지이용계획 열람 등 추가적인 정보 수집이 필수적입니다.

보수적으로 접근 시, 감정가 대비 80~90% 수준에서 시작하여 현장 조사 결과에 따라 조정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (이는 일반적인 참고사항이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라집니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.