나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50724 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 953-2 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한양 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '동수원사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 상업,업무용건물, 근린생활시설 및 공동주택(도시형생활주택) 등이 혼재하는 상업 및 주택 혼용지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 남동측 인근으로 '경수대로'가 통과하고 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교 통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2016. 10. 19. 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 12층건내 6층 601호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택 : 거실, 주방/식당, 침실, 서재, 욕실2, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

급, 배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 및 출입구무인경비시스템 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 주상용 건물(공동주택 및 근린생활시설) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 소로(일방도로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류 (폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전 제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역 <도시교통정비촉진법>, ]과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외 국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택),토지거래계약에관한허가구 역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부는 확인하지 못하였는바 경매시 유의하시기 바라며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 5. 7.자 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경50724 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 953-2, 6층 601호

용도: 도시형생활주택

1.2. 부동산 기본 현황

감정가: 275,000,000원

토지면적: 17.02㎡ (약 5.15평)

토지지분: 17.02㎡ (약 5.15평)

건물면적: 50.66㎡ (약 15.32평)

건물지분: 50.659㎡ (약 15.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.3. 건물 정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 6층 601호

사용승인일: 2016년 10월 19일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '동수원사거리' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업, 업무용 건물, 근린생활시설 및 공동주택(도시형생활주택) 등이 혼재된 상업 및 주택 혼용지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite: input].

2.2. 교통상황

물건지 남동측 인근으로 '경수대로'가 통과하고 있으며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite: input].

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

물건지 남동측으로 소로(일방도로)에 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 비행안전 제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있습니다 [cite: input].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2020년 12월 29일자 수원세무서장의 압류(갑3)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

매수인이 인수하는 보증금은 0원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 나

보증금: 10,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2023-07-21, 확정일자: 2023-08-21, 배당신고일자: 2026-03-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이 (양수인: 주택도시보증공사)

보증금: 260,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2020-09-23, 확정일자: 2020-09-02, 배당신고일자: 2022-10-04

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다.

3.3. 등기부 요약

소유권보존(2016-10-28), 공유자전원지분전부이전(2020-10-22), 압류(수원세무서장, 말소기준, 2020-12-29), 주택임차권(이정훈, 2022-10-04, 말소예정), 압류(국민건강보험공단, 2025-03-28, 말소예정), 강제경매(주택도시보증공사, 2026-02-13, 말소예정)가 등기되어 있습니다.

총 등기부채권액: 260,000,000원.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

본 물건은 '동수원사거리' 인근의 활성화된 상업 및 주택 혼용지대에 위치하고 있습니다. 주변으로 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 밀집해 있어 상권이 발달한 지역입니다 [cite: input].

4.2. 건물 용도 및 잠재적 상업 가치

건축물대장상 주용도는 '공동주택'이나, 기타 용도로 '제2종근린생활시설'로도 활용 가능한 복합 용도의 건물입니다 [cite: input]. 이는 임대 수익 측면에서 추가적인 기회를 제공할 수 있습니다.

4.3. 유사 물건 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2015년 준공된 'I'MHOME'(17.59㎡)은 2025년 12월 72,000,000원에 거래되었습니다. 같은 해 준공된 '인계파크빌103동'(71.18㎡)은 2026년 7월 290,000,000원에 거래되었습니다. 이는 공급면적 기준 약 400만원/㎡ 이상의 시세를 형성하고 있음을 시사합니다 [cite: input]. 본 물건의 전용면적(건물면적) 50.66㎡(약 15.32평)를 고려할 때, 유사한 평면 및 연식의 건물들은 약 200,000,000원 초반대의 거래 시세를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 편의시설

2016년에 사용승인된 건물로, 철근콘크리트 구조이며 12층 건물 중 6층에 위치합니다. 내부 구조는 도시형생활주택으로 거실, 주방/식당, 침실, 서재, 욕실 2개, 현관 등으로 이용 중입니다. 급배수, 위생, 소방, 승강기, 난방, 무인경비 시스템 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다 [cite: input].

5.2. 주변 편의시설 및 환경

'동수원사거리' 인근에 위치하여 다양한 상업시설, 은행, 병원 등 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, '경수대로'가 인접해 있고 버스정류장이 가까워 대중교통 접근성이 우수합니다.

5.3. 주변 부동산 현황

주변으로 비교적 신축에 속하는 도시형생활주택 및 다세대 주택들의 매매/임대 활동이 활발한 것으로 파악됩니다. 최근 2015년식 건물들이 7천만 원에서 2억 9천만 원 사이에서 거래된 사례들이 있으며, 이는 지역 내 주거용 부동산 수요가 꾸준함을 나타냅니다 [cite: input].

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

소유자 또는 이해관계인의 부재로 건물 내부를 직접 확인하지 못하였으므로, 현 상태 및 임대 관계에 대한 정보가 불확실합니다. 이는 추후 명도 및 수리 관련 예상치 못한 비용 발생의 위험이 될 수 있습니다 [cite: input].

6.2. 토지이용계획상 제한

과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다 [cite: input].

6.3. HUG 인수조건 변경의 특수성

본 건은 HUG 인수조건 변경이 적용된 특수 물건으로, 신청채권자(HUG)와 임차권등기 채권이 동일하고 HUG가 우선변제권만 주장하며 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이로 인해 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않게 됩니다. 이는 인수 부담이 없다는 장점이 있으나, HUG의 채권 회수 여부 및 잔존 보증금 발생 가능성에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설 유무

주변 지역(경기도 수원시 팔달구 인계동 953-2)에 대한 조사 결과, 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 등)은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 도심형 상업 및 주거 밀집 지역으로, 대체로 주거 환경이 양호한 편입니다 [cite: search].

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 팔달구의 도심 상업 및 주거 혼용 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 2016년에 건축되어 비교적 최신 건물이면서도, 권리분석상 인수해야 할 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 특히 HUG와의 계약 변경으로 인해 잔존 임대차보증금 인수 리스크가 해소되었습니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인할 수 없어 이에 대한 추가적인 주의가 필요합니다. 제공된 시세 자료와 감정가를 비교했을 때, 시세 대비 저평가된 가능성이 있어 신중한 접근을 통해 합리적인 가격에 낙찰받을 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담이 없는 권리관계: 대항력 없는 임차인과 HUG의 조건 변경으로 인해 매수인이 인수할 보증금 및 채무가 없습니다.

* 핵심 상권 위치: 동수원사거리 인근으로 유동인구 및 편의시설 이용이 용이한 배후 상권입니다.

* 현대적인 건물: 2016년 준공으로 비교적 신축이며, 도시형생활주택으로서의 기능성을 갖추고 있습니다.

* 시세 대비 합리적 가격 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 데이터 분석 결과, 저평가된 시세로 낙찰받을 가능성이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 275,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 연식 및 면적의 물건들이 약 200,000,000원 초반대의 시세를 형성하고 있음을 확인할 수 있습니다. (예: 50.66㎡ * 약 408만원/㎡ = 약 206,878,485원).

이에 따라, 내부 미확인 리스크 및 시장 경쟁률을 고려하여, 감정가보다는 낮게, 시세 기반 예상가보다는 약간 높게 책정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 240,000,000원

적정 입찰가: 225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.