나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30430 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 3층308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실감정 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재, '한가람초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 아파트형 공장, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 김포골드라인 '양촌역'이 소재 하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 3층 308호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장벽돌, 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급, 배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔), 제2종 근린 생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약12m 내외의 포장도로, 북측으로 노폭 약 8m내외의 보행로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로2류(폭 8m ~10m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합) 가축사육제한 구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획 법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수 도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정 기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) (2) 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로3류(폭 12 m~15m)(2014-11-27)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉 진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인 등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 3층 308호

건물용도: 오피스텔

건축년도: 2020년

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 119,000,000원

토지면적: 6.14㎡ (약 1.86평)

토지 지분: 6.14㎡ (약 1.86평)

건물면적: 21.60㎡ (약 6.54평) (전용면적)

1.3. 경매 정보

사건번호: 부천지원 2026타경30430 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 서울보증보험

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 김포시 구래동 소재 '한가람초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 오피스텔, 아파트형 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의 시설 이용이 용이하며 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 단지 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

김포골드라인 '양촌역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 건이 속한 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역에 포함됩니다.

토지거래계약 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하므로, 매수인이 외국인일 경우 관련 규정 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 서울보증보험의 강제경매 개시 결정 등기(2026.02.20.)입니다.

이 외 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 소유권 이전 등이 등기되어 있습니다.

을구에는 한국토지주택공사(LH)의 주택임차권(110,000,000원)이 등기되어 있으나, 서울보증보험의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사 (LH)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-27

확정일자: 2022-09-07

대항력: 없음

비고: 등기부상 임차권은 말소 예정이며, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 권리 분석 요약

본 건의 말소기준권리보다 후순위인 한국토지주택공사의 주택임차권은 매각으로 인해 소멸될 것으로 분석됩니다.

따라서, 매수인이 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

건물명: 김포 THE럭스나인 오피스텔

총 층수: 지하 5층, 지상 10층

총 호실 수: B동 471실

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2020년 10월 07일

4.2. 최근 거래 사례 (시세 분석)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적인 20.98㎡ 오피스텔이 2026년 3월 7천만원, 2026년 4월 8천만원에 거래되었습니다.

이를 기준으로 면적당 평균가는 약 3,574,833원/㎡로 산정할 수 있습니다.

본 건의 면적(21.60㎡)을 적용하면 예상 시세는 약 77,214,000원 수준입니다.

감정가 119,000,000원 대비 최근 실거래가는 낮은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설, 상업시설, 병원, 은행 등이 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

김포시청, 김포아트빌리지 등 문화시설 접근도 양호한 편입니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 한가람초등학교가 위치해 있으며, 다수의 중학교와 고등학교가 학군 내에 소재하여 교육 환경이 우수한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

임차인 현황 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석되나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 이와 관련된 불확실성을 추가적으로 검토해야 합니다.

6.2. 권리 관계

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단되나, 권리 변동 내역을 상세히 확인하여 잠재적 위험 요소를 파악해야 합니다.

6.3. 기타

본 건은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으므로, 매수인이 외국인인 경우 허가 절차를 준수해야 합니다.

주변에 아파트형 공장이 위치하고 있어, 해당 시설들의 운영 현황에 따른 환경적 영향 등을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 김포시 구래동에 위치한 신축 오피스텔로, 편리한 교통망과 우수한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 높아 시세 반영 정도가 주요 판단 요소가 될 것입니다.

권리 분석 상 매수인이 인수하는 부담은 없는 것으로 보이나, 특이사항으로 기재된 'SGI 인수조건 변경' 및 임차인 정보의 명확한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 오피스텔로서 향후 임대 수익률 및 시세 상승 가능성이 기대됩니다.

오피스텔 및 상업시설 밀집 지역으로 배후 수요가 풍부하여 임대 관리가 용이할 수 있습니다.

신축 건물로 즉시 입주 또는 임대가 가능하며, 관리비 부담이 상대적으로 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 전용면적(21.60㎡)과 유사한 20.98㎡ 면적의 최근 실거래가(2026년 3월 7천만원, 2026년 4월 8천만원)를 고려할 때, 면적당 가격은 약 357만원/㎡ 수준입니다.

이를 바탕으로 본 건의 예상 시세는 약 7,721만원으로 추정됩니다.

인수되는 권리가 없어 감정가 119,000,000원과 실거래가 7천만원~8천만원 사이에서 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 접근을 고려하여, 최근 실거래가 수준인 7,500만원을 기준으로 하여 추가적인 가치 상승 가능성을 고려한 7,800만원 ~ 8,500만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (이는 시세 분석에 따른 예상치이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.