나이스옥션 법원경매 부천 2026타경62 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 130-6 화신오피스텔 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "원미초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위일대는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 가능하고, 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2001. 08월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트조 슬라브지붕 15층건 업무시설외 건물 내의 5층 504호로서, 외벽:콘크리트 위 돌붙임 및 판넬붙임 등 마감. 내벽:시멘트몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형의 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 업무시설외 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측 및 서측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구, 아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 기호2토지: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구, 아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경62 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 130-6 화신오피스텔 5층 504호

용도: 오피스텔

감정가: 77,000,000원

토지면적: 3.90㎡ (약 1.18평)

건물면적: 28.94㎡ (약 8.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 임OO

건축물대장상 주요 용도: 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

사용승인일: 2001년 08월 23일

총 층수: 15층

해당 층수: 5층

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "원미초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통 상황: 본건까지 각종 차량의 접근이 가능하며, 버스정류소 등이 근거리에 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

도로 상태: 본건은 남측 및 서측으로 공도와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 압류 (계양세무서장, 2023-06-30)

인수되는 권리: 을구 순위 8번 주택임차권 (임유진). 보증금 75,000,000원으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리: 압류(계양세무서장, 부천시), 가압류(주택도시보증공사), 강제경매개시결정(채권자 임유진) 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채권액: 약 300,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

임차인 정보:

* 임차인: 임유진 (임 )

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-04-21

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 75,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 투자 시 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

4. 상권분석

본건 건물: 화신오피스텔은 2001년 8월 사용승인을 받은 건물로, 총 15층 규모에 133세대로 구성되어 있습니다.

주변 상권: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 기능이 유지되고 있습니다.

최근 시세 동향 (2025년 기준):

* 29.33㎡ (8층): 51,000,000원 (약 174만원/㎡)

* 33.44㎡ (12층): 53,000,000원 (약 158만원/㎡)

* 67.79㎡ (9층): 120,000,000원 (약 177만원/㎡)

본건(28.94㎡)과 유사한 면적의 거래 사례를 고려할 때, 현재 시장 가격은 약 5,100만원 내외로 추정됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: "원미초등학교"가 인근에 위치하며, 지역 내 근린생활시설 이용이 가능합니다.

주변 교통: 부천역이 근거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

인수되는 임차 보증금: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 임유진 씨의 보증금 75,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 본건의 감정가는 77,000,000원이지만, 보증금 인수 부담으로 인해 실질적인 취득 비용이 높아져 수익성 확보가 매우 어려울 수 있습니다.

건물 노후화: 2001년 준공된 건물로, 건축 25년차를 맞이하여 시설 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지거래허가구역: 본건 토지는 과거 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정된 이력이 있으나, 현재 지정 기간은 만료되었습니다. 향후 재지정 여부 등은 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 오피스텔 거래는 해당 규제 대상에서 제외될 가능성이 높습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 오피스텔로, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 75,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 현 시세 및 감정가 대비 높은 수준으로, 투자자에게 상당한 재정적 부담으로 작용할 수 있습니다. 입지 및 교통은 무난하나, 건물의 연식과 임차인 인수 리스크를 종합적으로 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

인수되는 임차 보증금 75,000,000원을 고려할 때, 본건의 총 실질 취득 비용이 시장 가격을 초과할 가능성이 높습니다.

임차인이 배당 절차를 통해 보증금 전액을 회수할 수 있는지 여부가 인수 부담을 줄이는 핵심 요소가 될 수 있으나, 현재로서는 불확실합니다.

향후 오피스텔 시장의 전반적인 흐름 및 주변 개발 계획을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 77,000,000원

추정 시장가: 약 51,000,000원 (유사 면적 거래 사례 기준)

인수 보증금: 75,000,000원

본건은 인수해야 하는 임차 보증금이 물건의 시장 가치보다 높아, 일반적인 경쟁 입찰 방식으로는 수익을 기대하기 어려운 구조입니다. 매수인이 보증금 전액을 부담하게 될 경우, 총 지출액이 부동산의 시장 가치를 훨씬 상회하게 됩니다. 따라서, 투자가치가 있다고 판단되기 위해서는 임차인의 배당금 수령액을 확인하여 실제 인수해야 할 보증금 잔액을 파악하는 것이 선행되어야 합니다.

상기 조건들을 고려하여, 높은 리스크를 반영한 최소한의 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 10,000,000원 (금 천만원)

(주의: 본 입찰가로 낙찰 시, 총 취득 비용은 약 85,000,000원(입찰가 10,000,000원 + 인수 보증금 75,000,000원)이 될 것으로 예상되며, 이는 추정 시장가인 51,000,000원을 초과하므로 투자 손실이 예상됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.