나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50755 [1] 경기도 용인시 처인구 김량장동 186-31 다인캐슬 1동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태승 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 "용인초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호로서, 외벽 : 석재 및 타일 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(다세대)임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대 건부지임.

인접 도로상태등

서측 및 남측, 동측으로 세로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 미상임. - 본 건물이 소재한 토지는 등기상 "답"으로 등재되어 있으나, 토지이용계획확인서 및 지적도상 "대"로 확인됨.

물건 비고

배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 2026.06.01. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 수원지방법원 2026타경50755 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 김량장동 186-31 다인캐슬 1동 2층 201호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물명: 다인캐슬

건축년도: 2012년 (허가일 기준), 2013년 (사용승인일 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조

1.2. 면적 및 가격

감정가: 268,000,000원

토지면적: 52.34㎡ (약 15.83평)

건물면적: 66.94㎡ (약 20.25평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 "용인초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본 건물은 서측, 남측, 동측으로 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 건축법상 도로, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존, 이전 등기 외에 서민금융진흥원(2023.04.17.) 및 근로복지공단(2023.11.08.)의 가압류, 용인시(2025.09.29.)의 압류, 주택도시보증공사(2026.02.20.)의 강제경매 개시 결정 등 다수의 권리 제한이 존재합니다. 또한, 임차인 김태연의 주택임차권(2024.06.04. 등기)이 등재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 4월 17일 접수된 서민금융진흥원의 가압류입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매물건은 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 임차인 김태연은 전입일자(2022.05.30.)에 비해 확정일자(2022.04.29.)가 이르지만, 권리분석상 "대항력 없음"으로 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 특이사항 및 주의사항

주택도시보증공사(HUG)는 신청 채권자 겸 주택임차권자 승계인으로서, 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 2026년 6월 1일 제출하였습니다. 이는 매수인에게 인수되는 임대차 관련 부담이 없음을 명확히 합니다. HUG 인수조건 변경 사항이 있으나, 상기 확약서 내용으로 보아 권리 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석 (주변 시세)

주변 지역은 다세대주택 및 단독주택 위주로 형성된 주거지대입니다. 최근 거래된 인근 "해비치타운"(2021년 건축, 69.725㎡)이 2026년 7월 29,500만원에 거래되었습니다. 본건(66.94㎡, 2013년 사용승인)은 이와 유사한 면적과 건축 연도를 고려할 때, 현재 시세는 29,000만원대 수준으로 판단됩니다. 오래된 빌라들의 거래가는 8,000만원 ~ 9,000만원대로 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

* 교육시설: 용인초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장 및 전철역을 통해 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 조화롭게 분포되어 있어 주거 생활에 필요한 기반 시설이 갖춰져 있습니다.

4.3. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층 201호이며, 외벽은 석재 및 타일, 내벽은 벽지 도배 및 타일 마감, 창호는 샷시입니다. 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

4.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역은 주거 및 교육 시설이 주를 이루고 있어 혐오시설로 분류될 만한 시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 이는 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있는 긍정적인 요인입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리관계 리스크

비록 임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있고 HUG의 확약서가 제출되었으나, 임차권 등기라는 권리 자체의 존재와 HUG의 정확한 인수 조건 변경 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 하지만, 현재까지 제공된 정보로 볼 때 매수인에게 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

5.2. 기타 리스크

토지 이용 계획상 다양한 지역 지구별 규제(가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등) 및 토지거래계약 허가구역(외국인 등 대상) 지정은 향후 재산권 행사나 거래 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

6. 투자 포인트

* 깔끔한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없고, HUG의 확약서 제출로 매수인에게 인수되는 권리 및 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 우수한 입지: 학교, 교통, 생활 편의시설이 인접한 주거지역에 위치합니다.

* 합리적인 가격: 감정가가 주변 시세 대비 합리적인 수준으로, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2013년 사용승인된 건물로, 비교적 연식이 짧아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

7. 종합 의견

본 경매물건은 경기도 용인시 처인구 김량장동에 위치한 도시형생활주택으로, 용인초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 비교적 신축에 속하는 건물이며, 권리 분석 결과 대항력 있는 임차인이 없고 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 권리 및 보증금 부담이 없어 매우 깔끔한 상태입니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가 또한 합리적인 수준으로 책정되어 있어, 향후 시세 상승 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건입니다. 다만, 토지이용계획상의 여러 규제 사항은 매수 후 재산권 행사 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적의 신축급 다세대주택이 295,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 적정 시가는 290,000,000원 수준으로 판단됩니다. 감정가(268,000,000원)는 이러한 시세보다 낮게 책정된 것으로 보입니다. 인수되는 임차 보증금이 없고 권리 관계가 명확한 점을 감안하면, 감정가 이상으로 입찰이 진행될 가능성이 높습니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 280,000,000원에서 290,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.