나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501417 [1] 인천광역시 서구 당하동 1087-9 스페이스빌 가동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '문곡고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건내 제3층 제302호로서, 외벽 : 스콘코트 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 도시형생활주택-단지형다세대 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501417 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1087-9 스페이스빌 가동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 122,000,000원

토지면적: 28.76㎡ (약 8.7평)

건물면적: 39.02㎡ (약 11.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치: 본건은 인천광역시 서구 당하동에 소재하며, '문곡고등학교'의 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 인근 지역은 동류형의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

교통: 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입도 가능합니다. 남동측으로는 폭 약 15미터의 포장도로에 접해 있습니다.

주변 시설: 문곡고등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있으며, 검색 결과 상 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 을구 순위 3번 주택임차권 등기(하수환)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

등기부채권 총액: 144,000,000원

주요 권리 사항:

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 확인됩니다.

* 을구 3번에는 주택임차권(채권 금액 144,000,000원)이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되는 권리입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

* 갑구 4번의 압류(남인천세무서장, 2021-03-15)가 말소기준권리이며, 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 갑구 7번의 강제경매(주택도시보증공사, 2026-02-19)가 본 경매 사건의 개시 결정 등기입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (하수환)

* 보증금: 144,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-28

* 확정일자: 2020-08-03

* 대항력: 없음 (HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 대항력이 소멸됩니다.) [cite: 임차인 현황]

4. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 생활 밀착형 상권으로 파악됩니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성이 양호합니다.

편의시설: 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육: 문곡고등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등의 주택용도 취득에 한정되며 허가 유효기간(2026년 8월 25일)이 경매 시점과 근접하므로, 낙찰자의 국적 및 취득 목적에 따른 허가 필요 여부를 경매 시점 기준으로 확인해야 합니다.

HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로서도 관련되어 있으며, 'HUG 인수조건 변경' 사항은 HUG의 채권 회수 또는 자산 관리 절차와 관련된 특수 조건이 있음을 시사합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 절차나 추가적인 확인이 필요할 수 있음을 의미합니다.

건물 노후도: 정확한 건축 연도는 미확인되었으나, 유사 건물들의 준공 연도를 고려할 때 향후 유지보수 및 관리에 대한 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 당하동에 위치한 다세대주택으로, 주거 및 생활 편의시설 이용이 가능한 입지를 갖추고 있습니다.

경매 절차상 주택도시보증공사(HUG)의 임차권이 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸되어 인수 부담이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '토지거래허가구역' 지정과 같은 특수 사항은 면밀한 검토가 필요하며, 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

감정평가액(122,000,000원) 대비 주변 유사 물건의 시세가 높게 형성되어 있어 시세 상승 잠재력은 존재하나, 특수 물건임을 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

HUG 임차권 말소 동의로 인한 보증금 인수 부담이 없습니다.

안정적인 주거 지역에 위치하여 배후 수요가 확보될 수 있습니다.

감정가 대비 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 122,000,000원

주변 시세 분석:

* 31.548㎡ 면적의 유사 물건이 2026년 7월 3일 133,000,000원 (㎡당 약 4,215,576원)에 거래되었습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보]

* 34.942㎡ 면적의 유사 물건이 2026년 7월 6일 179,000,000원 (㎡당 약 5,122,769원)에 거래되었습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보]

* 본건 건물 면적 39.02㎡를 기준으로, 유사 면적 물건들의 시세는 약 164,000,000원에서 199,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 본건의 감정가(122,000,000원)는 최근 거래된 유사 물건 시세보다 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 'HUG 인수조건 변경' 등 특수 물건임을 감안하여, 시세보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 위 사항들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 130,000,000원에서 140,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 본 보고서에서는 135,000,000원 을 적정 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.