나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501387 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 77-3 주안지웰에스테이트 102동 24층오피스텔2404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구감정 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "시민공원역" 북동측 인근에 위치하고 부근은 아파트,다세대주택,주상복합건물,오피스텔,근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 "시민공원역" 및 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2019년 10월 16일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 34층건중 제24층오피스텔2404호로 외벽:치장타일붙임 및 콘크리트위 페인팅마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

오피스텔로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기,주차장설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 사다리꼴 모양의 토지로 업무시설(오피스텔) 및 공동주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북측,서측,남측으로 상태양호한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08),방화지구(2022-06-13),시가지경관지구(2023-12-18), 대로1류(폭 35m~40m)(2022-06-13)(접합),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,철도보호지구(2016-07-30)(시 철도과-552)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다. 나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음. 2024카임2375(2024.08.09) 임차보증금: 147,000,000원 범 위: 제24층 제2404호 23.2701제곱미터 전부 임대차계약일자: 2022.06.27 주민등록일자: 2022.07.18 점유개시일자: 2022.07.18 확정일자: 2022.06.28 임차권자: 조**(880529-*******),인천 미추홀구 경인로 403,102동 오피스텔2404호

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경501387 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 77-3 주안지웰에스테이트 102동 24층 오피스텔 2404호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 34층건중 제24층

사용승인일: 2019년 10월 16일

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 100,000,000 원

토지면적: 4.56㎡ (약 1.38평)

토지지분: 4.5611㎡ (약 1.38평)

건물면적: 23.27㎡ (약 7.04평)

건물지분: 23.2701㎡ (약 7.04평)

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "시민공원역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 주상복합건물, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 도시 지역입니다.

2.2. 교통

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 "시민공원역" 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부등본 상 주요 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권이전(매매) (갑4)

* 주택임차권 (을3, 조연기, 147,000,000원) - 등기부요약상 말소이나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 가압류 (인천신용보증재단, 34,160,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (한국캐피탈, 6,832,896원)

* 가압류 (오케이저축은행, 29,683,361원)

* 가압류 (롯데캐피탈, 41,876,460원)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 147,000,000원) - 본 경매 개시 결정 등기

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임진교

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026년 02월 13일

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (조연기)

보증금: 147,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 07월 18일

확정일자: 2022년 06월 28일

배당신고일자: 2024년 08월 13일

대항력: 없음 (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸)

비고: 인수되는 보증금 없음.

3.3. 인수되는 권리 및 금액

상기 임차인 현황 및 등기부 현황 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (총 인수 보증금: 0원)

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 시세

최근 2026년 4월 및 7월에 동일한 건물(주안지웰에스테이트) 내 전용면적 23.27㎡ 오피스텔이 88,000,000원에 거래된 사례가 다수 확인됩니다. 이는 본건 감정가 100,000,000원 대비 약 12% 낮은 수준입니다.

4.2. 주변 시설

본건은 시민공원역 인근으로, 역세권 상권에 포함됩니다. 주변에 다양한 상업시설, 편의시설, 주거시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 현재까지 파악된 정보상 특이 혐오시설은 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

인근에 지하철역 및 버스정류장이 있어 교통이 편리하며, 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 오피스텔로서 주거 및 업무 기능을 겸할 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부 상 다수의 가압류 및 강제경매가 설정되어 있으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 주택임차권의 경우 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재된 부분은 유의해야 하지만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 최종적으로는 소멸될 것으로 예상됩니다.

6.2. 특이사항

본건은 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있습니다. 이는 주택도시보증공사가 채권자로서 경매를 진행하는 동시에, 물건의 인수 조건에 특별한 사항이 있음을 시사합니다. 경매 진행 시 HUG의 구체적인 인수 조건 및 절차에 대한 확인이 필요합니다. 또한, 내부 구조 등은 현장 방문 시 거주인 부재로 인해 공부 및 유사 물건을 참고하여 평가되었으므로, 실제 이용 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구의 역세권에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 역시 꾸준히 형성되어 있어 투자 가치가 있는 물건입니다. 권리 관계는 복잡해 보이나, 대부분 매각으로 소멸될 예정이며, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 2호선 시민공원역 역세권 입지

* 비교적 신축 건물 (2019년 준공)

* 소형 오피스텔로 1인 가구 수요 풍부

* 최근 실거래가 기준으로 투자가치 존재

* HUG 관련 조건 확인 시 추가적인 이점 가능성

9. 예상 입찰가

최근 실거래가, 감정가, 물건의 현황 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 92,000,000원 수준으로 예상됩니다. 이는 인수되는 보증금이 없고, 최근 거래가 88,000,000원보다 소폭 높으며, 감정가(100,000,000원)보다는 낮은 합리적인 가격입니다. 다만, HUG 인수조건 등 특수 사항에 대한 상세한 추가 확인 후 입찰가 산정을 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.