나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501308 [1] 인천광역시 서구 검암동 493-4 정성드림빌 101동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "검암역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 2층 201호로서, 외벽 : 미장스톤 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025- 05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문 의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501308 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 493-4 정성드림빌 101동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 5,200만원

토지면적: 42.57㎡ (약 12.88평)

건물면적: 55.14㎡ (약 16.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

주위환경:

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "검암역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물 구조 및 이용상태:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 201호로서, 다세대주택으로 이용중임. 외벽은 미장스톤 등, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 등 마감이며, 창호는 샷시 창호임. 위생 및 급배수, 난방, 가스 설비 등이 되어 있음.

토지 형상 및 이용 상태:

사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태:

본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2022년 1월 25일 포천세무서장의 압류 (등기부 갑5)가 말소기준권리가 됩니다.

소멸되는 권리:

낙찰로 인해 다음 권리들은 모두 소멸됩니다.

* 등기구분 을5, 접수일자 2022-03-24, 권리종류 주택임차권 (권리자: 한힘찬, 권리금액: 1억 5,900만원). 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

* 등기구분 갑6, 접수일자 2022-08-09, 권리종류 가압류 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 9억 9,500만원).

* 등기구분 갑7, 접수일자 2026-02-13, 권리종류 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 1억 5,900만원).

인수되는 권리:

없음.

인수 보증금 합계:

0원.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (한 )

* 보증금: 1억 5,900만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 3월 16일

* 확정일자: 2020년 3월 4일

* 대항력: 없음.

* 비고: HUG의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸되는 권리임.

1.3. 상권분석

최근 매매 사례 분석 (2026년 1월 기준):

* 30.72㎡ (약 9.3평) / 9,300만원

* 62.67㎡ (약 18.9평) / 17,900만원

* 72.87㎡ (약 22.0평) / 18,300만원

본건 면적 (55.14㎡, 약 16.68평) 대비 시세:

유사 면적(62.67㎡)의 매매가 1억 7,900만원을 기준으로 평당 약 94.7만원 (2,856,216원/㎡)을 적용하면, 본건의 시장 가치는 약 1억 5,758만원으로 추산됩니다. 이는 감정가 1억 5,200만원과 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

인근 상권:

주거 밀집 지역으로 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통:

인근 지하철역(검암역) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

교육:

인근에 학교가 소재하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다. (인천서부교육청평생교육과 문의 560-6659 관할 상대보호구역)

편의시설:

근린생활시설이 인근에 분포하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 혐오시설:

제공된 정보 및 일반적인 검암역 주변 환경 고려 시, 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역:

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 다만, 외국인 등의 주택용도 취득에 한정되며, 내국인 매수인에게는 직접적인 거래 허가 의무가 발생하지 않습니다. 허가구역 지정기간이 곧 만료될 예정입니다.

HUG 인수조건 변경:

채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건 변경 사항이 있습니다. 이는 경매 절차 또는 명도 과정에 영향을 줄 수 있는 부분이므로, 입찰 전 HUG 측이나 관련 정보를 통해 구체적인 내용을 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동 검암역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리가 전혀 없어 매우 안전한 물건으로 판단됩니다. 주변 실거래가 대비 감정가가 합리적이거나 약간 낮게 책정된 것으로 보이며, 이는 투자 가치를 높이는 요인입니다. 토지거래허가구역이라는 점은 내국인 거래에는 큰 영향이 없으나, 향후 재매각 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

안전한 권리관계:

모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나, 채권자(HUG)의 동의로 소멸되므로 낙찰 후 인수 부담이 전혀 없습니다.

적정 감정가:

주변 시세 분석 결과, 감정가가 실거래가 수준과 부합하거나 약간 낮게 책정되어 있어 시세차익 또는 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

역세권 입지:

검암역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 지속적인 주거 수요가 예상되는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1억 5,200만원

주변 시세 분석 결과: 약 1억 5,700만원 ~ 1억 6,500만원 범위

예상 입찰가: 1억 5,500만원 ~ 1억 6,000만원

인수 보증금이 0원이므로, 경쟁이 예상됩니다. 감정가를 기준으로 하되, 시장 조사된 시세와 본건의 입지 및 권리관계를 고려하여 1억 5,500만원 이상에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.