나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501382 [1] 인천광역시 부평구 부개동 285 부영하이빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든감정 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 ‘부개역(지하철1호선)’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부개역(지하철1호선)이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2010-11-16) 외벽 : 석재 붙임 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 인접필지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 285번지 및 285-32번지 공히 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경501382 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부개동 285 부영하이빌 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 173,000,000원

토지면적: 28.98㎡ (약 8.77평)

토지지분: 28.9824㎡

건물면적: 64.34㎡ (약 19.47평)

건물지분: 64.34㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물명: 부영하이빌

신주소: 인천광역시 부평구 경인로1045번길 24 (부개동)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2010년 11월 16일

총 층수: 지상 5층

해당 층수: 5층 502호

건축물대장상 용도: 공동주택(다세대주택), 제1종근린생활시설(소매점)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 지하철 1호선 ‘부개역’ 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 1호선 부개역이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 북측 및 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 04일

* 확정일자: 2022년 01월 12일

* 배당신고일자: 2024년 02월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 "대항력 있음"으로 특이사항에 기재되어 있으나, 상세 현황표에는 "대항력 없음"으로 명시되어 있습니다. 등기부등본상 주택임차권(을5)이 말소 예정으로 확인됩니다.

3.2. 등기부 요약

* 집합건물 등기부상 말소기준권리: 갑4 (2023-06-26 국민건강보험공단 압류)

* 등기부채권 총액: 215,000,000원

* 주요 권리 내역

- 을5 (2024-02-29 접수): 주택임차권, 권리자 김혜원, 금액 215,000,000원, 말소 예정. (본 건 경매로 인해 소멸될 예정임)

- 갑7 (2026-02-13 접수): 강제경매, 권리자 주택도시보증공사, 금액 215,000,000원, 말소. (현재 진행 중인 경매 건)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상, 을구 순위 5번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 권리분석 요약

본건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 주택임차권은 등기부상 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의로 인해 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 분석됩니다. 총 채권액은 215,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 남강쉐르빌 (2001년식): 2025년 12월 6일, 16,500만원 (전용면적 54.77㎡, 약 16.58평)

* 한성빌라 (1992년식): 2026년 7월 8일, 15,000만원 (전용면적 54.55㎡, 약 16.50평)

본 물건의 건물면적은 64.34㎡ (약 19.47평)이며, 감정가는 173,000,000원입니다. 유사 면적의 주변 다세대주택 매매가를 고려할 때, 감정가는 현재 시세를 합리적으로 반영하고 있는 것으로 판단됩니다. 2010년에 사용 승인된 부영하이빌 건물의 상태와 입지를 고려하면, 17,000만원 초중반대의 시세 형성이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 지하철 1호선 부개역, 다수의 시내버스 노선.

* 교육: 부개북초등학교, 부개중학교, 부개고등학교 등.

* 생활: 인근에 마트, 병원, 약국, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 여가: 주변 공원 등을 통해 여가를 즐길 수 있습니다.

5.2. 주변 혐오시설

본건이 소재한 지역은 일반 주거지역으로, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 특수물건정보

* 대항력있는임차인: 등기부상 임차권이 말소 예정으로 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 관련 내용을 명확히 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사와 관련된 인수 조건 변경 사항이 있어, 계약 진행 시 추가 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 물건이 공동담보로 묶여 있을 가능성이 있으며, 이 경우 경매 절차 및 명도 과정에서 고려해야 할 사항이 있을 수 있습니다.

6.2. 주의사항

임차인 현황과 등기부상 말소 예정 권리가 혼재되어 있어, 법률 전문가와의 상담을 통해 명확한 권리 관계 및 인수 여부를 최종 확인하는 것이 필수적입니다. HUG 관련 조건 변경사항에 대한 상세 내용도 반드시 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 부개동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 1호선 부개역 인근에 있어 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 2010년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 감정가는 주변 시세와 부합하는 수준으로 평가되었습니다. 비록 임차권 존재 및 HUG 인수조건 변경 등의 특이사항이 있으나, 권리 분석 결과 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없을 것으로 보입니다. 공동담보 여부 등 추가적인 확인이 필요하나, 전반적으로 안정적인 투자 가치를 가진 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 지하철 1호선 부개역 역세권으로 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 편리한 생활 환경: 주변에 각종 편의시설 및 교육시설이 밀집해 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2010년 준공으로 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적습니다.

* 합리적인 가격: 감정가 대비 주변 시세가 안정적으로 형성되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 173,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 64.34㎡ 면적의 시세는 약 15,000만원에서 19,300만원 범위로 추정됩니다. 감정가가 이 범위 내에 있어 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등의 특이사항을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 173,000,000원 ~ 185,000,000원

(안정적인 수익을 고려하여 감정가 수준에서 접근하거나, 경쟁 상황에 따라 소폭 상향하여 입찰하는 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.