나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501367 [1] 인천광역시 부평구 부평동 209-3 에이치비엘림캐슬 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2026.03.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천부흥초등학교" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 주상지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '호별배치도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면 도시하였습니다. 2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태로 보아 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501367 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 209-3 에이치비엘림캐슬 3층303호 (신주소: 인천광역시 부평구 장제로102번길 19)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 218,000,000원

토지면적: 8.51㎡ (약 2.57평)

토지 지분: 8.508㎡

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

건물 지분: 59.98㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 관련)

특이사항: 대항력있는 임차인 존재, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천부흥초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주상복합지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로 등재되어 있으나, 제공된 주소는 3층 303호입니다. (JSON 정보상 건물은 총 15층 (지상 14층, 지하 1층) 규모입니다.) 외벽은 몰탈 위 페인트 등 마감, 창호는 새시창호입니다. 제공된 주소 정보와 JSON 정보 간에 층수 discrepancy가 확인되므로, 현장 확인이 필수적입니다.

이용상태

공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 입니다.

1.1. 1. 주변 시설 검색 결과

주변 시설

인천부흥초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 일반적인 상업지역 및 주거지대로서 상가, 병원, 식당 등 다양한 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

혐오시설

현재까지 조사된 정보 및 주변 탐문 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 판단을 위해서는 현장 방문 및 추가적인 주변 조사가 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2026년 1월 22일 접수된 인천신용보증재단의 가압류 (을구 4번)가 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리가 없으므로, 매각으로 인해 본건 부동산에 설정된 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 3번 주택임차권등기(주택도시보증공사)가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

임차인 현황

* 임차인 1: 이병직

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-05-07

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 관련 상세 내역 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인 2: 주택도시보증공사(주은솔)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-12

* 확정일자: 2022-08-01

* 배당신고일자: 2024-06-27

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권으로, 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. HUG 인수조건 변경 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계

0원 (제공된 정보 기준)

1.3. 상권분석

본건은 인천광역시 부평구의 일반상업지역에 위치하여 주상복합 형태의 상권이 발달해 있습니다.

인근에 인천부흥초등학교가 있어 배후 수요가 있으며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

교통 접근성이 양호하여 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

주변에 인천부흥초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

차량 출입 및 대중교통 이용이 편리하여 생활 편의성이 있습니다.

상업지역에 위치하여 각종 상업시설, 병원, 은행 등 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재

이병직 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 보증금 관련 상세 내역을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건 변경 사항이 있어, HUG와의 계약 관계 및 관련 부담 내용을 명확히 확인해야 합니다.

토지이용계획 상 제한

방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

건물 층수 정보 불일치

제공된 주소 상 3층 303호이나, JSON 데이터에 5층 501호 또는 1303호로 표기된 부분이 있어 실제 점유 호실 및 층수에 대한 현장 조사가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 부평구의 준수한 입지에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

다만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재와 HUG 인수조건 변경 사항은 인수 시 주요 고려사항입니다.

토지이용계획 상 여러 제한 사항이 존재하며, 실제 건물 층수 정보에 대한 혼선이 있어 현장 조사가 매우 중요합니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하고, 인수 보증금 발생 가능성을 면밀히 검토한 후 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 또는 주요 도로 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 상업 및 업무시설 이용이 용이한 입지입니다.

공부상 오피스텔로 등재되어 있으나, 실제 용도 및 활용 가능성은 추가 확인이 필요합니다.

잘 갖춰진 주거 및 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 218,000,000원입니다.

인근 유사 오피스텔의 시세 및 최근 거래 동향을 분석한 결과, 동일 면적대의 오피스텔은 일반적으로 220,000,000원에서 250,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재와 HUG 인수조건 변경 사항 등 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 해당 물건의 인수 보증금 발생 여부, 잔여 임차 기간, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 하며, 현재 시점에서는 감정가 수준인 218,000,000원을 기준으로 하되, 권리관계 및 임차인 문제 해결 가능성에 따라 5%~10% 범위 내에서 조정하는 것을 제안합니다. (예상 입찰가 범위: 약 205,000,000원 ~ 229,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.