나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501337 [1] 인천광역시 서구 검암동 679-1 보떼하우스 102동 3층301호 다세대주택 경매

인천광역시 서해구 도요지로202번길 10-12 보떼하우스, 102동 3층301호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경501337(인천지방법원 경매8계). 감정가 174,000,000원, 최저가 174,000,000원. 매각기일은 2026-07-29입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 501337 [1]
소재지	인천광역시 서구 검암동 679-1 보떼하우스 102동 3층301호
도로명주소	인천광역시 서해구 도요지로202번길 10-12 보떼하우스, 102동 3층301호
용도	집합건물
매각기일	2026.07.29
관할법원	인천지방법원 경매8계 (032-860-1608)

인천광역시 서구 검암동 679-1 보떼하우스 102동 3층301호 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	33.79㎡ (10.22평)
건물면적	61.02㎡ (18.46평)

금액

감정가	174,000,000원
최저가	174,000,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	17,400,000원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.29	174,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 &apos;서곶지구대&apos; 남서측 인근에 위치하며, 주위는 연립· 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 개발지 등이 혼재된 지역임.
교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 5층 건물 내 3층 301호로서, 외벽 : 벽돌타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.
이용상태: 본건은 다세대주택으로 이용중임.
설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접지대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 서측으로 노폭 약 12m 내외, 북측 및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05- 20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원 청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 서구 검암동 679-1, 보떼하우스 102동 3층 301호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 인천지방법원 2026타경501337 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 감정평가액은 174,000,000원입니다.

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 679-1 보떼하우스 102동 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 174,000,000원

* 토지면적: 33.78㎡ (약 10.22평)

* 토지 지분: 33.785㎡ (약 10.22평)

* 건물면적: 61.02㎡ (약 18.45평)

* 건물 지분: 61.02㎡ (약 18.45평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, '서곶지구대' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 연립·다세대주택, 근린생활시설, 공원, 개발 예정지 등이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

1.1. 3. 인접 도로상태등

본건 서측으로는 노폭 약 12m 내외, 북측 및 남측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 7월 25일 접수된 유창열 근저당권공동담보목록 (을9)으로, 이보다 선순위 권리자는 없으며, 매각으로 인해 위 권리 및 그 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이아영)

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-04-02

* 확정일자: 2021-04-20

* 배당신고일자: 2023-07-24

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

본건의 임차인 이아영(주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔액을 청구하지 않고 임차권 등기 말소를 확약하는 'HUG 인수조건 변경'과 관련이 있는 것으로 보입니다.

1.2. 3. 기타 권리관계

등기부등본상 소유권보존, 소유권이전, 지분 이전, 주택임차권, 근저당권, 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었습니다. 을구 8번 주택임차권(이아영)은 등기부상 말소된 것으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으나 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 단서가 붙어 있어, 실제로는 말소될 것으로 판단됩니다. 채권 총액은 255,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 인천광역시 서구 검암동 일대는 주거용 부동산이 중심을 이루는 지역입니다. 서곶지구대 인근에 위치하며, 주변에 연립, 다세대 주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 산업단지나 혐오시설에 대한 정보는 직접적인 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 검암역세권 개발 사업과 관련하여 토지거래허가구역으로 지정되었던 이력이 있으나, 2024년 11월 5일 자로 해제되었습니다. 현재는 과거 토지거래허가구역 지정 시점(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)에 따른 외국인 주택 취득 제한만 유효한 상태입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 5층 건물 내 3층 301호로, 외벽은 벽돌타일 붙임 마감, 창호는 샷시창 등으로 시공되었습니다.

1.4. 2. 이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.4. 3. 설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제1종일반주거지역

* 기타 용도지구: 지구단위계획구역(검암1지구)

* 도시계획시설: 도로(접합)

* 제한사항:

* 가축사육제한구역 (2025-05-20)

* 상대보호구역 (자세한 사항은 인천서부교육지원청 문의)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 현재(2026년 7월 18일 기준) 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인의 주택용도 취득 시에는 허가가 필요합니다. 이 제한은 2026년 8월 25일까지 유효합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 참여한 경매 물건으로, 'HUG 인수조건 변경'이 있다는 점은 낙찰자가 HUG에 대해 추가적인 보증금이나 채무를 인수하지 않아도 되는 긍정적 측면이 있으나, HUG의 구체적인 인수 조건 변경 내용을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

* 선순위 임차권 관련: 등기부상 임차권이 말소된 것으로 표시되어 있고, 대항력이 없으며, 인수 보증금도 0원으로 책정되어 있어 법적 인수 부담은 없어 보입니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 점은 최종 권리분석 시 재확인이 필요합니다.

* 공동담보: 본건이 다른 부동산과 공동으로 담보 제공된 물건일 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동 소재의 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 감정가는 174,000,000원이며, 건물 면적은 약 18.45평입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 참여하였고, 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 투자에 긍정적인 요소입니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경 등 추가적으로 확인해야 할 사항들이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지와 교통 편의성: 검암동 일대는 주거 편의성이 높고 교통 접근성이 양호합니다.

* 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이라는 점은 낙찰자의 위험 부담을 크게 줄여줍니다.

* HUG 관련 물건: HUG의 인수 조건 변경은 낙찰 후 명도 과정이나 잔금 처리 등에서 유리하게 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 인근 지역의 유사 면적 다세대주택 매매 사례를 살펴보면, 2026년 1월~2월 사이에 약 179,000,000원 ~ 183,000,000원 선에서 거래되었습니다 [JSON 데이터]. 본건의 감정가는 174,000,000원으로, 이는 최근 시세보다 약간 낮은 수준입니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없고, HUG의 인수조건 변경으로 인한 추가적인 채무 부담이 없다는 점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

다만, 현재(2026년 7월 18일) 토지거래허가구역(외국인 주택 취득 제한)이 2026년 8월 25일까지 유효한 점을 감안해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가(174,000,000원)를 기준으로 하되, 최근 실거래가(약 179,000,000원)를 참고하여, 권리관계 및 물건명세서 상의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 관련 단서를 최종 확인한 후, 보수적으로 접근하여 175,000,000원 ~ 180,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 입찰 참여 시에는 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 정확한 권리 분석 및 주변 시세 조사를 다시 한번 진행하는 것이 필수적입니다.1.물건 기본정보