나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501362 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1087-3 이삭아트빌 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천도시공사" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대상물건과 유사한 형태의 다세대주택과 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하고 있고, 각종 편의시설 및 공공시설과의 접근성이 양호하여 주거환경은 무난한 편입니다.

교통상황

제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로 5분 정도 거리에 인천2지하철 '남동구청역'이 소재하여 대중교통사정은 편리한 편입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 1층 일부로서, 외 벽 : 드라이비트 등, 창 호 : 알미늄새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 편의설비 갖추고있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 인접지와 등고 평탄하며, 다세대주택(이삭아트빌) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 북측으로 약 8 미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(만수3), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의: 남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 건물 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501362 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 1087-3 이삭아트빌 1층 101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 102,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 22.56㎡ (약 6.83평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 47.66㎡ (약 14.41평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 물건 특이사항

* HUG 인수조건 변경

* 선순위임차권 존재 (단, 말소동의 확약서 제출됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천도시공사" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 유사한 형태의 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 각종 편의시설 및 공공시설과의 접근성이 양호하여 주거환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 도보 약 5분 거리에 인천2호선 '남동구청역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 1층 일부이며, 외벽은 드라이비트, 창호는 알루미늄새시로 마감되었습니다.

2.4. 토지 이용상태

사다리형의 토지로 인접지와 등고 평탄하며, 다세대주택(이삭아트빌) 부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

본 건물 북측으로 약 8미터 도로에 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 제1종지구단위계획구역(만수3)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권보존: 라창식 (2002-10-11)

* 소유권이전: 지은주 (2015-04-07)

* 소유권이전: 김산 (2021-12-15)

* 압류: 남동구(인천광역시) (2024-11-22, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-02-13, 권리금액 140,000,000원, 본건 경매개시결정)

* 주택임차권: 조현우 (을5, 140,000,000원, 2024-02-06 등기, 말소)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건은 매각으로 인해 을구 순위 5번 주택임차권등기가 말소될 예정입니다. 이는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었기 때문입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(조현우)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-12-15

* 확정일자: 2021-11-19

* 배당신고일자: 2024-02-06

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 5번 임차권등기 되었으나, 매각으로 말소 예정. 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 대명빌라(841-27) (1991년 준공, 35.91㎡): 2026년 3월 3일, 30,000,000원 거래. (면적 대비 낮은 가격으로 추가 확인 필요)

* 성덕빌라(A동) (1991년 준공, 36.51㎡): 2026년 3월 9일, 93,000,000원 거래. (평당 약 254만원)

4.2. 시세 분석

본건 이삭아트빌 1층 101호는 전용면적 47.66㎡입니다. 성덕빌라(1991년 준공, 36.51㎡)의 최근 거래가를 기준으로 평당 약 254만원의 시세를 적용 시, 본건의 예상 시세는 약 121,300,000원 (47.66㎡ * 2,540,000원/㎡)으로 추정됩니다. 이는 감정가 102,000,000원과 유사한 수준입니다. 2016년 준공된 연립주택 '이안애'(45.75㎡)가 163,000,000원에 거래된 사례는 신축 및 연립주택 특성을 감안할 때 직접 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주위 각종 편의시설 및 공공시설과의 접근성이 양호합니다.

5.2. 교통편의

도보 5분 거리에 인천2호선 '남동구청역'이 소재하며, 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 주변 환경

인천도시공사 인근에 위치하며, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재하여 주거 환경이 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 사항이 있어 입찰 전 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 정보

임대 관계가 불분명하여 이해관계인 협조가 원활하지 못했습니다. 다만, 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 인수되는 보증금은 없습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 이용이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다. 등기부상 선순위 임차권이 존재하나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각 시 말소될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 확인이 필요하며, 임대 관계가 불분명했던 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 최근 실거래가 및 감정가 수준을 고려할 때, 합리적인 가격으로 접근 가능하다는 판단입니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통: 남동구청역(인천2호선) 도보 거리, 다수 노선버스 운행

* 양호한 주거 환경: 주택 및 편의시설 밀집 지역

* 명확한 권리관계: 선순위 임차권 말소 예정, 인수 부담 없음

* 시세 대비 합리적 감정가: 주변 시세 및 감정가 수준 고려 시 투자 메리트 기대

9. 예상 입찰가

감정가는 102,000,000원이며, 최근 유사 다세대주택 거래 사례 및 본건의 면적을 고려한 시세 추정액은 약 121,300,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가 수준에서 또는 시세 추정액 하단을 고려한 입찰 전략이 유효할 것으로 판단됩니다.

초기 입찰가는 감정가의 80% 수준인 약 81,600,000원에서 시작하여, 주변 시세 및 본건의 개별 가치를 종합적으로 고려하여 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다. 최종 입찰가는 경매 당일 현장 분위기와 경쟁 입찰자들의 성향을 파악하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.