나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501324 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 6-12 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산감정 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "서화초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 본건 주 위는 다세대주택 등의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등의 대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 2층 202호로서, 외벽: 점토타일 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약8m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(미추홀구 고시 제2023-212호), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청2010.2.19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경501324 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 6-12, 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 9백만원

건물 면적: 43.92㎡ (약 13.3평)

토지 면적: 23.78㎡ (약 7.2평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "서화초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다. 본건은 남측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 이전 내역은 허경혜(1999.08.16), 이황원(2021.11.26), 이덕우(2022.02.14) 순입니다. 또한, 을구에는 길다두 임차인의 주택임차권(채권액 1억 2천만원, 2024.02.28 접수)이 등기되어 있으나 말소 예정으로 표시되어 있으며, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(채권액 1억 2천만원, 2026.02.13 접수)이 말소기준권리입니다. 총 채권액은 1억 2천만원입니다.

2.2. 임차인 현황

임차인으로 주택도시보증공사(길다두)가 보증금 1억 2천만원, 차임 0원에 2022년 2월 11일 전입(사업일자) 및 2022년 1월 7일 확정일자를 받아 2024년 2월 28일 배당신고 하였습니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서가 제출된 상태입니다.

2.3. 인수/소멸 권리 분석

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026.02.13)보다 후순위인 주택임차권(을구 순위 9번)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인의 대항력이 없으며, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3. 상권분석

본 물건이 소재한 도화동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사한 시기(1990년대 초반)에 준공된 다세대 주택의 경우 3천만원대에서 5천만원대, 연립 주택의 경우 9천만원대에 거래된 사례가 있습니다. 본건 감정가(1억 9백만원)는 이러한 주변 시세 대비 높은 수준으로 판단됩니다.

4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 교육: 서화초등학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 도화지구 일부 지역에서는 악취 민원 및 재개발 지연으로 인한 슬럼화 우려가 제기된 바 있으나, 본건의 직접적인 영향 여부는 추가적인 현장 확인이 필요합니다. 최근 데이터센터 건립 관련 주민 반발이 있었습니다.

5. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 높은 시세: 제공된 주변 실거래가 정보에 비해 본건의 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세차익 확보에 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경은 낙찰 후 HUG와의 협의 또는 특정 조건 이행이 필요할 수 있음을 시사합니다. 상세 내용은 사전에 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 1991년 건축 승인된 건물로, 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 지정기간(2025.08.26 ~ 2026.08.25) 내에서 외국인 등 특정 대상자에게는 토지거래허가구역으로 적용되나, 본건은 집합건물이므로 직접적인 영향은 제한적입니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 명확한 권리관계를 가지고 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없으나, 감정가가 주변 시세 대비 높은 편이며 HUG의 인수조건 변경 및 건물 노후화 등은 고려해야 할 사항입니다.

7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 임차인으로, 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 소형 면적: 13평대의 소형 면적으로 실거주 목적 또는 소액 투자용으로 고려해볼 수 있습니다.

* 재개발/정비사업 잠재력: 도화동 일대의 도시 재생 및 재개발 사업 가능성을 염두에 둘 경우, 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (단, 주변 지역의 재개발 지연 사례도 존재하므로 신중한 접근 필요)

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 109,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 시기에 준공된 연립주택(1983년식, 53.85㎡)은 9,000만원(약 552만원/평)에, 다세대주택(1992년식, 32.76㎡)은 4,500만원(약 455만원/평), 다세대주택(1990년식, 38.23㎡)은 5,000만원(약 431만원/평)에 거래되었습니다.

본건 건물 면적은 43.92㎡ (약 13.3평)이며, 건축 승인 연도는 1991~1992년입니다. 주변 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

권리분석상 인수되는 보증금이 없고, HUG 인수조건 변경이 있으나 말소 동의 확약서 제출로 인해 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

종합적으로 고려하여, 보수적인 접근을 한다면 6,000만원에서 7,500만원 사이의 입찰가를 제안합니다. 감정가의 70%~80% 수준을 기준으로 산정하였으며, 현장 답사를 통해 건물 상태 및 주변 환경을 면밀히 파악하신 후 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 75,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.