나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501319 [1] 인천광역시 계양구 작전동 693-3 다채움 1동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서감정 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 '작전서운동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 제차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 5층 502호로서, 외벽: 석재, 치장벽돌형 타일붙임 및 미장스톤 마감 등. 창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'다세대주택' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 발신기, 도시가스에 의한 개별난방설비를 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 유사 토지를 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로 구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(작전구역 주거환경개선 정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

물건 비고

-본건은 상당기간 공실상태인 것으로 주민탐문조사됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2026타경501319 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 693-3 다채움 1동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 174,000,000원

토지면적: 39.99㎡ (약 12.1평)

건물면적: 72.68㎡ (약 22.0평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건축년도: 2008년

1.2. 건물 및 토지 정보

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 502호이며, 외벽은 석재, 치장벽돌형 타일붙임 및 미장스톤 마감 등입니다. 내부 설비로는 급·배수 및 위생설비, 발신기, 도시가스에 의한 개별난방설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 사다리형 유사 토지로, 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 '작전서운동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

특히, 작전서운동행정복지센터 인근에는 581번 지선버스 등이 운행하고 있으며, 작전역(인천1호선)과 가까워 수도권 접근성이 좋습니다. 홈플러스 작전점, CGV 부평 등 편의시설도 인근에 있습니다.

2.2. 토지이용계획

본건 토지는 준공업지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 건물 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역, 주거환경개선 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

말소기준권리는 2025년 01월 22일 접수된 계양구(인천광역시)의 압류(갑4)입니다.

등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소 예정으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 사항

임차인 조 는 2021년 11월 01일에 전입하고 2021년 10월 01일에 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 조사되었습니다. 주택임차권(을5)이 등기되었으나, 매각으로 인해 소멸되며 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 본건은 상당기간 공실 상태인 것으로 주민탐문조사 결과 확인되었습니다. HUG 인수조건 변경 등 특수물건정보가 있으므로, 세부 계약 내용을 확인하는 것이 필요합니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 177,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 인천광역시 계양구 작전동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 주변에 작전서운동행정복지센터, 홈플러스 작전점, CGV 부평 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 인천지하철 1호선 작전역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

4.2. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 3일 거래: 39.24㎡, 2층, 1991년식, 8,800만원

- 2026년 7월 7일 거래: 75.72㎡, 5층, 2002년식, 13,700만원

- 2026년 7월 6일 거래: 41.86㎡, 3층, 1997년식, 11,300만원

본건(72.68㎡, 5층, 2008년식)과 유사한 면적 및 층수의 75.72㎡ 다세대주택이 13,700만원에 거래된 사례가 있어, 이를 기준으로 시세 파악이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

본건 인근에는 작전서운동행정복지센터, 홈플러스 작전점, CGV 부평, 인천세종병원 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 또한, 주변에 인천성지초등학교, 작전초등학교, 작전중학교, 작전여자고등학교 등 교육시설이 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

5.2. 교통

인천지하철 1호선 작전역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장(작전역6번출구 등)을 통해 2-1, 14, 585, 770-1, 1500번 등 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다. 이 노선들을 통해 계양구청, 이마트 계양점, 홍대입구역, 서울역 등 주요 지역으로의 접근이 편리합니다.

5.3. 주변 환경

작전동 일대는 주거 단지와 근린 상업 시설이 발달한 지역으로, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 일부 지역에서는 쓰레기 집 등으로 인한 민원이 발생한 사례도 있으나, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 낮을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 장기 공실 상태

주민 탐문 조사 결과, 본건은 상당 기간 공실 상태로 파악되었습니다. 이는 즉각적인 임대 수익 발생에 어려움이 있을 수 있으며, 명도 및 수리 비용 발생 가능성을 시사합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 경매를 진행하는 과정이나, 물건의 인수 조건에 특정 절차가 있음을 나타냅니다. 인수 시 HUG와의 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

본건 토지는 주거환경개선 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 개발이나 거래 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 인천광역시 계양구 작전동 693-3 다채움 1동 5층502호는 인천지하철 1호선 작전역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어진 주거지입니다. 최근 다세대주택 거래 사례를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

그러나 상당 기간 공실 상태라는 점은 명도, 수리, 공실 기간 동안의 임대 수익 미발생 등 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, HUG 인수조건 변경이라는 특수 사항은 경매 진행 및 낙찰 후 절차에 대한 면밀한 검토를 요구합니다. 권리상 인수되는 부담은 없으나, 공실 및 HUG 관련 사항에 대한 철저한 사전 조사와 함께 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 작전역 역세권의 편리한 교통 및 생활 인프라

* 주변 시세 대비 합리적인 가격 취득 가능성

* 장기 공실 해소 시 임대 수익 창출 기대

* 토지/건물 일괄 매각으로 인한 재산권 확보 용이

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(75.72㎡)의 다세대주택이 13,700만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 본건(72.68㎡)의 제곱미터당 가격을 적용하면 약 13,160만원 수준의 시세가 추정됩니다.

감정가는 174,000,000원으로 책정되어 있으나, 상당 기간 공실 상태라는 점과 HUG 인수조건 변경 등의 특수성을 고려할 때, 현재 시장가치는 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 재수리 비용, 공실 기간, 명도 비용 등을 감안하여, 140,000,000원 ~ 150,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 보수적인 접근으로는 145,000,000원 선에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.