나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501314 [1] 인천광역시 계양구 효성동 515-32 선경스카이뷰 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "북인천여자중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 공장, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상5층 건내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2002.10.11) 외벽 : 판넬사이딩 마감 등, 창호 : 샤시 창호 마감 등임.

이용상태

현장 조사일 현재 "다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로(가)변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-04-20), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

-외벽과 우편물에 '123동'으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501314 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 515-32 선경스카이뷰 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 102,000,000원

토지면적: 21.63㎡ (약 6.54평)

토지지분: 21.63㎡ (약 6.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.20㎡ (약 11.25평)

건물지분: 37.2㎡ (약 11.25평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보:

사용승인일: 2002년 10월 11일

구조: 철근콘크리트조 콘크리트지붕

층수: 지상 5층 중 2층

건축물 총 면적: 349.71㎡ (약 105.78평)

본건 전유면적 비율: 약 10.6%

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "북인천여자중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 공장, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상태: 본건 서측으로 세로(가)변의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

2. 물건 기본정보

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 6월 30일자 계양세무서장의 압류 (등기부 갑15)

인수/소멸 권리:

본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이후의 모든 권리(압류, 가압류, 근저당, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

을구 7번 주택임차권(하 )은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사(하 )

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 4월 8일

확정일자: 2022년 3월 4일

배당신고일자: 2024년 5월 3일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경. 인수 보증금 합계 0원.

등기부채권 총액: 135,000,000원 (강제경매 청구금액 기준)

2. 물건 기본정보

1.3. 상권분석

본건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치한 다세대주택으로, 사용승인일은 2002년 10월 11일입니다. 전용면적은 37.20㎡ (약 11.25평)입니다.

최근(2026년 7월) 효성동 일대의 유사 부동산 거래 사례를 분석한 결과, 연립 및 다세대주택의 거래가는 면적과 층수, 건축 연도에 따라 약 6,970만원에서 9,000만원 범위로 나타났습니다.

평당 시세는 약 530만원에서 550만원 수준으로 파악됩니다.

감정가는 102,000,000원으로, 이는 최근 거래 사례의 평균 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

본건은 건축 연도가 비교적 신축(2002년)에 속하여 유사 조건의 물건 대비 가치가 있을 수 있으나, 최근 거래 시세를 감안할 때 낙찰가는 감정가보다는 낮은 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

2. 물건 기본정보

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설, 소매점, 은행, 병원 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다.

주변 학교: 본건 북측 인근에 북인천여자중학교가 위치하며, 이 외에도 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

혐오시설: 주변 지역에 공장 지대가 일부 포함되어 있으나, 본건 인근에 직접적으로 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

2. 물건 기본정보

1.5. 잠재적 리스크

표시상의 오류: 외벽 및 우편물에 '123동'으로 표시되어 있어, 실제 건물 동 표기와 혼동이 발생할 수 있습니다. 이는 관리사무소 또는 등기부상의 정확한 동수 확인이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경이 특이사항으로 명시되어 있어, 관련 서류 및 절차상 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 본건의 경우 HUG 보증금은 소멸될 것으로 보입니다.)

감정가와 시세 차이: 본건의 감정가(102,000,000원)가 최근 유사 부동산 거래 시세(약 7,000만원~9,000만원)보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 시세 판단이 요구됩니다.

2. 물건 기본정보

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재의 신축(2002년) 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 환경을 갖추고 있습니다.

등기부상 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 감정가 대비 최근 거래 시세가 낮은 점, 건물 동 표기상의 오류 가능성은 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

HUG 관련 특이사항은 명확한 소멸 예정으로 파악되나, 절차상의 확인이 필요합니다.

2. 물건 기본정보

1.7. 투자 포인트

주택도시보증공사(HUG)의 채권으로 진행된 강제경매로, 인수해야 할 채무나 임차보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

2002년 준공으로 연식 대비 상태가 양호할 것으로 예상되며, 효성동 내 주거지로서의 가치를 지닙니다.

주변에 학교 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실수요자에게도 매력적인 물건입니다.

2. 물건 기본정보

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 102,000,000원이나, 최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가를 고려할 때, 약 7,000만원 ~ 9,000만원 범위에서 시세가 형성되어 있습니다.

신축 연식과 입지조건을 감안하여 보수적으로 접근 시, 88,000,000원 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.