나이스옥션 법원경매 고양 2026타경474 [1] 경기도 파주시 법원읍 법원리 671-3 2동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 법원읍 법원리 소재 「천현초등학교」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 제3층 제301호 임 외벽 : 석재 붙임 등 창호 : 새시 창호 등

이용상태

집합건축물대장 기준 「다세대주택」 임

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, E/V설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대상물건이 소재하는 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 「다세대주택」 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 북측으로 노폭 약 15~17m 내외 포장도로 및 서측으로 노폭 약 3m 내외 포장도로와 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(2016-06-24)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(45미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경474 (1)

소재지: 경기도 파주시 법원읍 법원리 671-3 2동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 227,000,000원

토지면적: 49.65㎡ (약 15.02평)

토지지분: 49.645㎡ (약 15.02평)

건물면적: 41.87㎡ (약 12.67평)

건물지분: 41.87㎡ (약 12.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOO

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 제3층 제301호

사용승인일: 2020년 07월 03일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 경기도 파주시 법원읍 법원리 소재 '천현초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량으로 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

인접 도로상태:

대상 물건 소재 토지는 북측으로 노폭 약 15~17m의 포장도로, 서측으로 노폭 약 3m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역: 25km), 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25)으로 지정되어 있어, 해당 구역 내에서의 건축, 토지 거래 등은 관련 법규에 따른 허가 또는 신고가 필요할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을1 접수일자 2025년 05월 23일 농협은행주식회사 근저당권 (채권액 176,000,000원)이 말소기준권리입니다.

총 채권액:

등기부채권 총액은 176,000,000원입니다.

인수되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 노

* 보증금: 28,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2025년 06월 27일

* 확정일자: 2025년 07월 08일

* 배당신고일자: 2026년 05월 13일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (물건명세서 상 '지상권개요'가 있으나, '없음'으로 명시되어 있습니다.)

1.3. 상권분석 및 생활정보

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 2026년 2월, 76.29㎡(약 23평) 다세대주택(리더스빌 106동)이 70,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월, 72.63㎡(약 22평) 다세대주택(미나빌라 3동)이 100,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 50.07㎡(약 15평) 연립주택(궁전빌라)이 40,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건은 전용면적 41.87㎡(약 12.67평)의 다세대주택입니다. 면적이 가장 유사한 50.07㎡(약 15평) 연립주택이 40,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본 물건의 감정가(227,000,000원)는 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

생활 편의시설:

'천현초등학교'가 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 잠재적 리스크

토지이용 제한:

군사기지 및 군사시설 보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 토지거래허가구역 내에서는 주택 거래 시 별도의 허가를 받아야 합니다.

임차인 관련:

임차인 노 은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금이 없어 권리상 문제는 없습니다. 그러나 배당 절차에 따라 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성도 고려해야 합니다.

감정가와 시세 괴리:

제공된 주변 최근 거래 사례 대비 본 물건의 감정가가 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 향후 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있으며, 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

혐오시설:

제공된 정보와 일반적인 지도 검색 결과, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 법원읍 법원리에 소재한 신축급(2020년 사용승인) 다세대주택으로, 총 5층 건물 중 3층에 위치합니다. 전용면적은 41.87㎡(약 12.67평)입니다.

권리 분석 결과, 농협은행의 근저당권이 말소기준권리가 되어 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다. 또한, 대항력 없는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 없어 명도 및 권리상 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

주변은 주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있으며, 천현초등학교가 인근에 위치합니다.

다만, 군사시설 보호구역 및 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

가장 큰 특징은 제공된 주변 시세 정보와 비교했을 때 감정가(227,000,000원)가 매우 높게 책정되었다는 점입니다. 이는 잠재적 투자자에게는 기회가 될 수도 있지만, 시세 조사 및 현장 확인을 통해 감정가의 적정성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 양호한 내부 상태 및 관리 상태 기대.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수하는 부담이 없음.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 진행이 수월할 것으로 예상됨.

* 주변에 학교 및 편의시설이 있어 주거 환경이 양호한 편임.

1.7. 예상 입찰가

감정가: 227,000,000원

건물 전용면적: 41.87㎡ (약 12.67평)

시세 분석:

제공된 주변 실거래가 정보에 따르면, 본 물건과 유사하거나 더 넓은 면적의 다세대/연립주택 거래가가 40,000,000원 ~ 100,000,000원 범위에 있습니다. 특히, 15평(50.07㎡) 면적의 연립주택이 40,000,000원에 거래된 점은 본 물건의 감정가 227,000,000원이 상당히 높음을 시사합니다.

권장 입찰가 산정:

현재 제공된 시세 정보만으로는 정확한 적정 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가가 시세 대비 과도하게 높을 가능성이 크므로, 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

실제 입찰가는 해당 물건의 정확한 현황(하자, 수리 상태, 내부 구조 등), 주변의 최신 실거래가, 임대 시장 상황, 향후 지역 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

제공된 정보를 바탕으로 한 매우 보수적인 관점에서, 감정가의 30~50% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 일반적인 경매 투자 관점에서 매우 위험한 접근일 수 있습니다.

현 시세가 40,000,000원에서 100,000,000원 수준으로 추정되므로, 이를 바탕으로 60,000,000원 ~ 90,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

정확한 입찰가 결정을 위해서는 반드시 현장 방문 및 추가적인 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.