나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60464 [1] 경기도 고양시 일산서구 일산동 1997 탄현1차주은아파트 102동 16층1605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 고양시 일산서구 일산동 소재 "현산중학교" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트, 다세대주택 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경사슬라브지붕 19층 건물 내 제16층 제1605호로서, 외 벽 : 세멘몰탈 위 페인트 마감 등 내 벽 : - 바 닥 : - 창 호 : 알루미늄 샷시 창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 소화설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 갗춤.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 경사지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로와 연계된 동측의 외곽도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일산동 1997 :제3종일반주거지역(2024-04-19), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(일산고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(현산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(현산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 소재지

경기도 고양시 일산서구 일산동 1997 탄현1차주은아파트 102동 16층1605호

3. 건물정보

용도: 아파트

전용면적: 59.58㎡ (약 18.03평)

건물 사용승인일: 1999년 12월 10일

해당층: 16층 (총 20층)

4. 토지정보

토지면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

5. 감정가

251,000,000원

6. 경매정보

사건번호: 고양지원 2026타경60464 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 우OOOOOOOOOOO

7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

3. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 "현산중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하는 전형적인 주거지대입니다.

4. 교통

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

4. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2016년 5월 13일 접수된 국민은행의 근저당권(을11)입니다.

5. 인수되는 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부 요약 정보에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 실체 및 효력에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다.

6. 등기부요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 이력이 확인되며, 국민은행 근저당권(138,000,000원, 2016.05.13.)이 말소기준권리입니다. 이후 접수된 우리금융캐피탈, 하나캐피탈, 우리금융캐피탈주식회사, 위너스2512유동화전문 등의 가압류 및 강제경매 개시 결정은 말소 대상입니다.

등기부채권 총액: 219,567,418원

7. 임차인 현황

제공된 임차인 현황 정보에 따르면, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

그러나 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 거주 또는 점유하는 임차인이나 사용자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 해당 임차인의 대항력 유무, 보증금 및 차임 등에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

5. 주변 상권

본건이 위치한 일산동 지역은 주거 중심의 택지개발지구로, 아파트 단지 내 상가 및 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 식당, 마트, 편의점 등 일상생활에 필요한 상업시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

6. 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

7. 교육시설

단지 인근에 현산초등학교, 현산중학교, 일산고등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

7. 법적 권리

가장 주의해야 할 사항은 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성입니다. 만약 실제 효력이 있는 지상권이 존재한다면, 이는 신규 소유자에게 인수될 수 있어 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있습니다.

8. 임대차 관계

임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용 발생의 위험을 내포하고 있습니다. 실제 점유 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 일산동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 주거 지역 내에서 교육 및 교통 환경이 비교적 양호한 편입니다. 강제경매로 진행되었으며, 등기부상 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 하지만 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 임대 관계 미상으로 인한 명도 부담이라는 잠재적 리스크가 존재합니다. 감정가는 251,000,000원이지만, 최근 유사 면적(59.58㎡)의 실거래가가 209,000,000원임을 감안할 때, 시세와 감정가 간의 괴리가 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 시세와 감정가의 괴리: 최근 실거래가(209백만원) 대비 감정가(251백만원)가 높아, 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 안정적인 주거 입지: 학교와 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 대중교통 및 도로 접근성: 버스 정류장이 인근에 있고 차량 접근성이 좋아 기본적인 생활 편의를 충족합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 251,000,000원

최근 실거래가 (59.58㎡, 4층): 209,000,000원 (2026년 1월)

최근 실거래가 (84.94㎡, 11층): 270,000,000원 (2026년 1월)

최근 실거래가 (79.54㎡, 6층): 250,000,000원 (2026년 5월)

본 물건의 면적인 59.58㎡는 2026년 1월 209,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가 251,000,000원보다 낮은 금액입니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 임대 관계 미상으로 인한 명도 부담 등의 리스크를 고려할 때, 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

최근 실거래가 수준과 잠재적 리스크를 감안하여, 210,000,000원에서 230,000,000원 사이의 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

종합적으로 판단할 때, 예상 입찰가는 220,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.