나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60436 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 275-9 엠타운 3동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층건내 4층 401호로서, (사용승인일: 2012.05.17) 외벽: 벽돌 및 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m, 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소, 말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한 구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주 택,아파트)로사용되는토지) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 나해연)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 5. 21.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60436 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 275-9 엠타운 3동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 144,000,000원

토지면적: 52.82㎡ (약 16.0평)

토지지분: 52.824㎡ (약 16.0평)

건물면적: 57.13㎡ (약 17.3평)

건물지분: 57.13㎡ (약 17.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 북동측 인근

* 주변 환경: 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨

* 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 6m, 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있음

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2023.01.05)

* 낙찰 후 소멸되는 권리:

* 국민건강보험공단의 압류 (2023.01.05)

* 서민금융진흥원의 가압류 (2024.02.13)

* 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2026.02.19)

* 나해연의 주택임차권 (2024.10.10 등기 접수, 2022.08.22 전입)

* 인수되는 권리: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 184,622,913원

* 채권자: 주택도시보증공사 (170,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전: 나 )

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.08.22

* 확정일자: 2022.07.29

* 배당신고일자: 2024.10.10

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 나해연)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 5. 21.자 인수조건변경확약서를 제출함

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 경기도 고양시 덕양구 내유동 일대 다세대주택의 거래 금액은 2026년 7월 기준 4,500만원부터 12,500만원까지 다양하게 나타났습니다.

* 본건과 유사한 연식(2013년 준공, 45.19㎡)의 거래 사례(12,500만원)를 바탕으로 면적(57.13㎡)을 환산할 경우, 약 15,800만원 수준의 시세가 추정됩니다.

* 2017년 준공된 면적 45.37㎡의 다세대주택이 10,700만원에 거래된 사례도 있습니다. 이를 본건 면적에 맞춰 환산하면 약 13,400만원 수준으로 볼 수 있습니다.

* 이러한 분석 결과는 본건의 감정가(144,000,000원)와 비교 시, 대체로 적정하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건은 "내유초등학교" 인근에 위치하며, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호할 것으로 보입니다.

* 교통: 인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 접근성 또한 용이한 편입니다.

* 주변 환경: 다세대주택 외에 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경과 더불어 주변 개발 현황에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

* 건축 정보: 본 건물(M타운 3동)은 2012년 5월 17일 사용승인을 받았으며, 철근콘크리트 구조의 평지붕 4층 건물 중 4층에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 확약서: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 임차인 나해연 씨의 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 대항력을 인수할 부담은 없으나, 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성이 있음을 시사합니다.

* 선순위 임차권: 비록 대항력은 없지만, 임차인 나해연 씨의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 권리분석 시 이를 반드시 확인해야 합니다.

* 혼재된 주변 환경: 인근에 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거 쾌적성 측면에서 개인에 따라 호불호가 갈릴 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 4천 4백만원입니다. 최근 주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 특히, 임차인 나해연 씨는 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)와의 권리 포기 확약으로 인해 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없어 권리상 부담이 없습니다. 다만, 인근에 공장, 농경지 등이 혼재된 지역적 특성과 일부 토지이용계획상 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 임차인의 대항력 부재 및 HUG의 권리 포기 확약으로 인해 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 적정 감정가: 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

* 생활 편의시설 접근성: 내유초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 144,000,000원

* 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점과 주변 시세, 물건의 현황 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 115,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.