나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60426 [1] 경기도 파주시 문산읍 당동리 947 파주한양수자인리버팰리스아파트 114동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 '문산고등학교' 북서측 인근에 위치하며 인근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상16층 건물 내 제7층 제702호로서, (사용승인일 2015.10.07) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 냉난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등 제반설비 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

제반 차량 출입 가능한 포장도로 갖추고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역,제2종일반주거지역(09.11.27),제1종지구단위계획구역,중로1류(폭 20m~25m)((09.11.27))(접합),중로1류(폭 20m~25m)(08.7.11고시)(접합),중로3류(폭 12m~15m)((09.11.27))(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람(Tel.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 기호(2) : 도시지역,제2종일반주거지역(09.11.27),제1종지구단위계획구역,중로3류(폭 12m~15m)((09.11.27))(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60426 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 문산읍 당동리 947 파주한양수자인리버팰리스아파트 114동 7층702호

* 용도: 아파트

* 감정가: 263,000,000원

* 토지면적: 55.37㎡ (약 16.75평)

* 토지지분: 55.366㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 84.65㎡ (약 25.62평) - 공급면적 기준, 전용면적 별도 확인 필요

* 건물지분: 84.653㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (본건 경매개시결정 채권자는 주택도시보증공사)

* 감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

* 본건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 '문산고등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 본건은 인접 필지와 대비하여 등고평탄한 부정형 토지 위에 건립된 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 단지 내 도로는 제반 차량 출입이 가능한 포장도로를 갖추고 있습니다.

3. 건물 정보

* 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 16층 건물 중 제7층 제702호에 해당합니다.

* 건물 사용승인일은 2015년 10월 7일입니다.

* 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

* 아파트로 이용 중에 있으며, 기본적인 위생, 냉난방, 승강기, 화재경보 설비 등을 갖추고 있습니다.

4. 권리분석

* 본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO (등기부상 본건 경매개시결정 채권자는 주택도시보증공사)입니다.

* 말소기준권리는 2021년 11월 9일 접수된 비앤에스주식회사 근저당권(을11)입니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 근저당부채권질권, 가압류 3건, 강제경매, 압류 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주목할 점은 을구 12번 주택임차권(임차인: 김형인)으로, 보증금 210,000,000원이며 전입일자 2020년 11월 30일, 확정일자 2020년 10월 22일입니다.

* 비록 등기부상 접수일자가 말소기준권리보다 후순일 가능성이 있으나, 물건명세서에 명시된 바와 같이 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 김형인의 보증금 210,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

5. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 함께 어우러진 주거 밀집 지역입니다.

* 주변으로 상업 시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

* 다만, 대규모 상업 지구보다는 지역 거주민을 위한 소규모 상권 위주로 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

6. 생활정보

* 단지 인근에 문산고등학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 인근 버스정류장을 통한 시내외 대중교통 이용이 가능합니다.

* 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량 또는 도보 이동 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 210,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실질적인 총 매입 비용을 크게 증가시킵니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (관련 법규 확인 필수)

* 주변 지역에 대한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)의 존재 여부는 일반적인 검색으로는 명확히 확인되지 않았습니다. 따라서 현장 방문 등을 통해 반드시 추가 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

* 본건은 파주시 문산읍에 위치한 신축급 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 그러나 2억 1천만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이는 해당 물건의 실질적인 취득 가격을 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다.

* 경매 절차상 낙찰 후 인수해야 할 채무를 명확히 인지하고, 이에 대한 자금 계획을 철저히 세우는 것이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 선순위 임차인의 대항력 있는 임차권이 존재하지만, 해당 보증금(210,000,000원)을 제외한 금액으로 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있다면 투자가치가 있습니다.

* 파주 지역의 개발 계획 및 향후 부동산 시장 전망에 따라 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 아파트라는 점과 비교적 최근에 건축된 건물이라는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가는 263,000,000원이지만, 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금이 210,000,000원이므로, 본건의 순수 지분 가치는 약 53,000,000원 (263,000,000원 - 210,000,000원)으로 산정해 볼 수 있습니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 해당 순수 지분 가치를 중심으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 초기 입찰가로는 약 50,000,000원 ~ 70,000,000원 수준에서 검토해 볼 수 있으나, 이는 낙찰 가능성을 높이기 위한 전략적인 제안이며, 실제 입찰 시에는 물건의 현황, 유사 물건의 거래 사례, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 매수 후 총 지출될 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.