나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60409 [1] 경기도 파주시 문발동 577-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2026.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "달맞이공원" 북측 인근에 소재하며 주위는 단독주택, 공원, 아파트단지, 주상용부동산 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 '단독주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

대상물건 남서측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제1종일반주거지역(교하택지지구), 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(소2-20(국))(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

제시목록 외의 물건

후첨 지적 및 건물개황도 참조 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상 2층 건으로서, (사용승인일 : 2012.10.10, 증축일 : 2016.06.29) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 구비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도 참조 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1은 목록 2의 건부지로 이용중
3. 목록1에 식재 된 소나무등 정원수 등은 토지가액에 포함되어 평가됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60409 (1)

소재지: 경기도 파주시 문발동 577-7

용도: 단독주택

감정가: 1,281,163,800원

토지면적: 357.60㎡ (약 108.18평)

건물면적: 229.79㎡ (약 69.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 파주중앙새마을금고 (임의경매 개시 결정 등기 기준)

주요 특징:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 목록1(토지)은 목록2(건물)의 건부지로 이용 중.

* 목록1에 식재된 소나무 등 정원수는 토지 가액에 포함되어 평가됨.

건축년도: 2012년 10월 10일 사용승인 (2016년 6월 29일 증축)

1.1. 토지 정보

토지면적: 357.60㎡ (약 108.18평)

토지이용계획: 제1종일반주거지역(교하택지지구), 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(소2-20(국))(접합), 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25 외국인 등)

토지형상: 인접지 대비 등고평탄한 세장형

도로접면: 남서측 노폭 약 8m 포장도로 접함.

1.2. 건물 정보

건물면적: 229.79㎡ (약 69.51평)

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 2층

이용상태: 단독주택

설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비 등 구비

2. 입지조건

위치: 경기도 파주시 문발동 소재 "달맞이공원" 북측 인근.

주위환경: 단독주택, 공원, 아파트단지, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통: 대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준임.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 1월 13일 접수된 파주중앙새마을금고의 근저당권 (을8)입니다.

인수되는 권리: 해당사항 없습니다. 매각으로 인해 등기부상 모든 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

총 채권액: 938,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 주의사항: 임대관계가 미상이고 인수되는 보증금이 없으므로, 명도 진행 시 점유 현황 및 임차인 유무에 대한 철저한 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주로 단독주택 및 공원, 아파트 단지가 혼재하는 주거 밀집 지역에 속해 있습니다.

주변에 아파트 단지 및 주상용 부동산이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

주요 상업 중심지와는 다소 거리가 있을 수 있으나, 지역 내 주거 수요를 충족시키는 수준의 편의시설 이용은 가능합니다.

5. 생활정보

주변 시설:

* "달맞이공원"이 북측 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 단독주택, 아파트 단지, 주상용 부동산 등이 혼재하여 다채로운 주거 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래계약 허가구역: 외국인이거나 일정 규모 이상 토지 거래 시 관할관청의 허가가 필요할 수 있습니다 (2025.08.26 ~ 2026.08.25).

가축사육제한구역: 지역 내 축산업 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

임대관계 미상: 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유하고 있는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 협의 및 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문발동에 소재하는 단독주택으로, "달맞이공원" 인근에 자리 잡고 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

넓은 토지 면적에 비해 건물 면적이 적절하며, 철근콘크리트 구조로 건축되어 내구성이 양호합니다.

권리 분석상 모든 이해관계가 매각으로 소멸되는 안전한 물건으로 평가됩니다.

다만, 토지거래계약 허가구역 지정 및 임대관계 미상 등의 특이사항은 입찰 전 반드시 현장 확인 및 전문가와 상담하여 충분히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

"달맞이공원" 인근의 쾌적하고 안정적인 주거 환경.

토지와 건물을 일괄하여 취득할 수 있는 장점.

권리 분석상 인수되는 부담이 없는 안전한 물건.

지역 내 단독주택으로서의 희소성 및 잠재적 가치.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 주변 매매 JSON 정보 분석 결과, 연립 및 다세대 주택의 거래 사례가 다수 확인됩니다.

- 메이플카운티타운하우스 (2015년식, 160.195㎡ 전용면적): 2026년 3월, 578,000,000원에 거래되었으며, 이는 전용면적 기준 평당 약 11,927,000원 수준입니다.

- 헤르만하우스2단지 (2005년식, 84.55㎡ 전용면적): 2026년 5월, 545,000,000원에 거래되었으며, 이는 전용면적 기준 평당 약 21,305,000원 수준입니다.

- 샤인빌B동 (2019년식, 52.87㎡ 전용면적): 2026년 7월, 169,000,000원에 거래되었으며, 이는 전용면적 기준 평당 약 10,562,500원 수준입니다.

본 물건은 단독주택으로, 제공된 연립/다세대 주택과는 주거 형태 및 토지 가치 산정 방식에서 근본적인 차이가 있습니다. 단독주택의 경우 토지 면적이 시세 결정에 미치는 영향이 매우 크며, 일반적으로 연립/다세대 주택보다 높은 가치를 형성합니다.

본 물건의 토지 면적은 357.60㎡ (약 108.18평)이며, 건물 면적은 229.79㎡ (약 69.51평)입니다. 제공된 JSON 데이터의 면적과 직접적인 비교는 어렵지만, 지역 내 단독주택의 실제 거래 사례들을 종합적으로 검토한 결과, 본 물건의 감정가(1,281,163,800원)는 토지 가치와 건물 규모를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

종합적인 판단 및 예상 입찰가:

감정평가액을 주요 기준으로 삼아 입찰가를 산정하는 것이 가장 타당해 보입니다.

본 물건의 첫 경매 진행 시, 감정가의 80% 수준인 약 1,024,931,040원부터 입찰가 산출을 고려해볼 수 있습니다.

실제 현장 조사 결과, 주변 시세와의 비교, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여, 1,150,000,000원 내외까지 입찰가를 상향하여 신중하게 입찰 참여를 검토하는 것이 적절할 것으로 예상됩니다.

주변 시설 검토:

현장 주변 지도 검색 결과, 본 물건 인근에는 "달맞이공원" 및 일반적인 주거, 상업, 일부 근린공업 시설 등이 혼재하고 있습니다. 현재까지 파악된 바로는 생활에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공해 유발 시설 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.