나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60441 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 667-17 풍동베라힐 1동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가인감정 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 "냉천초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 풍산역(경의중앙선)이 소재하는바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 4층 공동주택(도시형생활주택), 외벽: 석재 및 치장벽돌 붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토비로서 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026.3.10. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60441 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 667-17 풍동베라힐 1동 3층 302호

용도: 도시형생활주택

건물명: 풍동 베라힐 1동 302호

건축년도: 2017년 (사용승인일 기준)

감정가: 294,000,000원

토지면적: 51.74㎡ (약 15.65평)

건물면적: 54.38㎡ (약 16.45평) (전유면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

감정평가서 요약:

* 위치 및 주위환경: 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 "냉천초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 풍산역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 4층 공동주택(도시형생활주택)임.

* 이용상태: 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중임.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음.

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건이 소재한 지역은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등 다양한 주거 및 상업시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 풍산역(경의중앙선)이 인근에 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다. 차량을 이용한 주요 도로 접근성 또한 양호합니다.

* 교육 시설: 냉천초등학교가 북동측 인근에 위치하여 어린 자녀를 둔 가정의 교육 환경으로 고려될 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 19일 서민금융진흥원의 가압류 등기가 말소기준권리가 됩니다. 해당 권리보다 늦게 등기된 권리들은 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 조현진: 보증금 285,000,000원, 전입일자 2021-03-31, 확정일자 2021-02-25, 배당신고일자 2023-04-17.

* 권리분석: 등기부상 주택임차권(을3)이 존재하였으나 '말소' 처리되어 있으며, 임차인 현황 상 '대항력: 없음'으로 명시되어 있습니다. 또한, 2026년 3월 10일 주택도시보증공사에 제출된 확약서를 통해 임차인은 보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 해당 임차인으로 인한 매수인의 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 한아람: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-11-08.

* 권리분석: '대항력: 없음'으로 명시되어 있어 매수인의 인수 부담은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (위 임차인 분석 결과에 따름)

* 기타 권리: 소유권 보존 및 이전 등기, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 경매로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

* 최근 매매 사례:

* 엘하우스 101~103동 (2017년식, 1층, 57.67㎡): 2026년 7월 14일, 200,000,000원

* 힐스타운 104동105동 (2016년식, 3층, 63.95㎡): 2026년 7월 8일, 243,000,000원

* 요진와이하우스 101동-108동 (2013년식, 2층, 39.95㎡): 2026년 7월 1일, 247,000,000원

* 시세 분석: 주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례를 볼 때, 전용면적 54.38㎡(약 16.45평) 기준으로 평당 약 1.1억 원에서 1.25억 원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

* 본건의 감정가(294,000,000원)는 최근 거래된 주변 시세(약 1.87억 원 ~ 2.05억 원)에 비해 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 본건 주변으로 기본적인 편의점, 소규모 상점 등 생활 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 교육 시설: 인근에 냉천초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 풍산역(경의중앙선)을 이용한 수도권 접근성이 양호하며, 버스 노선 또한 다양하게 운영되고 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: HUG의 확약서 제출과 임차인의 권리 포기 동의로 인해 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 법률적 검토를 재확인하는 것이 안전합니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다. 특히 토지거래계약 허가구역 관련 규정을 사전에 확인해야 합니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가가 주변 실거래가 대비 높게 형성되어 있어, 적정 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

* 건물 노후화: 2017년 준공된 건물로 신축이 아니므로, 향후 유지보수 및 수리 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 권리 관계가 명확하게 정리될 것으로 예상되며, 교통 및 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 토지 이용 제한 사항과 감정가 대비 주변 시세와의 괴리를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 관련 권리 부담이 없어 명확한 권리 인수가 가능합니다.

* 풍산역 인근으로 수도권 접근성이 우수하며, 향후 시세 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 도시형생활주택으로서 소형 주거 공간으로서의 꾸준한 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 294,000,000원

* 시세 분석 결과, 본건(54.38㎡)의 시장 가치는 약 187,000,000원 ~ 205,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가와 시세 간 상당한 차이가 존재하므로, 입찰가 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수되는 임차보증금이 없는 점을 고려하여, 시세보다 다소 높게 낙찰될 가능성도 배제할 수는 없습니다.

* 예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.