나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60396 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1266-3 현대하이츠 103동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 성석삼거리 남측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건 내 3층 302호로, 외벽 : 드라이비트마감, 벽돌붙임 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 바닥 : 내장바닥재 및 타일마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조, 이용상태 등을 확인할 수 없어 건축물대장 현황도를 참고하였으며, 임대내역 미상임.

물건 비고

1. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 3번 2023년7월31일 제99871호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.6.10.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60396 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1266-3 현대하이츠 103동 3층302호

건물 명칭: 현대하이츠 103동 302호

구조: 철근콘크리트구조

용도: 다세대주택 (공동주택)

사용승인일: 2015년 5월 28일 (2015.05.28)

총 층수: 4층 (본건 3층)

총 세대수 (단지): 16세대

해당 동 세대수: 8세대

토지 면적: 58.90㎡ (약 17.8평)

건물 면적: 52.94㎡ (약 16.0평)

감정가: 141,000,000원 (금액은 만원 단위)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 성석삼거리 남측 인근에 위치합니다.

주변으로는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(복합zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리:

말소기준 권리는 2023년 12월 13일 접수된 주식회사 케이비국민카드의 가압류(채권금액 29,528,275원)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이주희)

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 7월 23일

확정일자: 2021년 6월 21일

배당신고일자: 2023년 7월 31일

대항력: 없음 (자료상 기재)

비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항 참조

특이사항 (HUG 확약서):

등기사항전부증명서상 을구 순위 3번의 주택임차권등기(2023년 7월 31일 접수, 주택임차권, 권리자 이주희, 권리금액 190,000,000원)에 대해, 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026년 6월 10일자로 확약서를 제출하였습니다. 이 확약서에는 보증금 전액을 배당금에서 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 포함되어 있습니다.

인수되는 권리:

상기 HUG(주택도시보증공사)의 확약서 제출로 인해, 임차 보증금에 대한 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. (단, 세부 법적 해석 및 이행 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

총 채권액:

등기부상 총 채권액은 219,528,275원입니다. (가압류 29,528,275원 + 강제경매 190,000,000원)

인수 보증금:

0원

1.3. 상권분석

본 건 소재지는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 주변 환경은 생활 편의시설 접근이 가능하며, 상업적 기능보다는 주거 기능이 주를 이룹니다.

1.4. 생활정보

교통:

차량 접근 및 인근 버스 승강장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설:

주변 근린생활시설 및 다세대주택 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교육시설:

인근에 초, 중, 고등학교가 위치할 가능성이 있으며, 상세 교육 시설 정보는 현장 확인 또는 별도 조사가 필요합니다.

기타:

북동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상의 제한:

본건 토지는 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 거래 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

군사시설 보호구역:

제한보호구역(전방지역:25km)에 해당하여 군사 작전상 필요한 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설:

주변에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역 지정은 인근에 농업 시설이 존재할 가능성을 시사합니다. 정확한 혐오시설 유무 및 인근 시설에 대한 상세한 판단은 현장 답사를 통한 직접 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 현대하이츠 다세대주택입니다.

부동산강제경매 물건으로, 감정가는 1억 4,100만원입니다.

가장 큰 특징은 HUG(주택도시보증공사)가 임차인의 채권양수인으로서 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여, 보증금 인수 부담이 없다는 점입니다.

등기부상 말소기준 권리보다 선순위인 임차권이 존재했으나, HUG의 확약으로 인해 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 현저히 낮아졌습니다.

주변 시세와의 비교, 권리 분석, 입지 조건을 종합적으로 고려할 때 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

HUG 보증금 인수 부담 없음:

임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확하고, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

지역 개발 가능성:

고양시 일산동구 지역의 지속적인 개발 가능성과 미래 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보 중, 본건과 동일 단지(현대하이츠)인 1266-1번지 101동 3층 물건이 2026년 5월 19일에 53.39㎡ (약 16.1평) 면적으로 110,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 건물 면적이 52.94㎡ (약 16.0평)으로 유사하며 3층에 위치하여 직접적인 비교 대상이 됩니다.

감정가는 141,000,000원이나, 실제 거래 사례는 110,000,000원으로 확인되어, 시장 가격은 감정가보다 낮게 형성되어 있음을 시사합니다.

예상 입찰가:

상기 시세 분석을 바탕으로, 본 건의 예상 입찰가는 120,000,000원으로 산정합니다. 이는 최근 유사 물건의 실거래가(110,000,000원)에 경매 진행 상황 및 향후 시장 변동성을 고려한 보수적인 접근입니다. (금액은 만원 단위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.