나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64923 [1] 경기도 고양시 일산동구 사리현동 189 동문아파트 303동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 "벽제초등학교" 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 공장 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 박공트러스지붕 15층 중 4층 404호로서 (사용승인일 : 2005.04.13.) 외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 및 E/V설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(개발행위허가 운영기준 적용지역(허가부서 별도 문의)), 가축사육제한구역 (2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강 수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26 )(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

(빈 줄 2줄)

* 사건번호: 고양지원 2025타경64923 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 사리현동 189 동문아파트 303동 4층 404호

* 용도: 아파트

* 감정가: 262,000,000원

* 토지면적: 104.47㎡ (약 31.60평)

* 건물면적: 84.62㎡ (약 25.59평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

입지조건

(빈 줄 2줄)

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 "벽제초등학교" 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 공장 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통 수준입니다.

* 건물 구조 및 이용 상태: 본건은 철근콘크리트조 박공트러스지붕 15층 건물 중 4층 404호로서, 2005년 4월 13일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감이며, 창호는 새시창호로 되어 있습니다. 이용 상태는 아파트입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 및 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 상태: 사다리형의 토지로서 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 개발행위허가 운영기준 적용지역입니다. 또한 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)에 해당됩니다.

* 혐오시설 여부: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 변동 가능성이 있으며, 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

권리분석

(빈 줄 2줄)

* 말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원 2025타경64923 (강제경매개시결정, 갑6)입니다.

* 인수되는 권리: 등기부등본 상 주택임차권 (을16)이 말소기준권리보다 선순위이며, "인수"로 기재되어 있습니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 320,000,000원을 인수해야 함을 의미합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (오 )

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 7일

* 확정일자: 2021년 9월 6일

* 대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

* 배당신고일자: 2023년 11월 22일

* 권리분석 요약: 본 건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 320,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다. 등기부등본상 채권 총액은 320,000,000원이며, 이는 강제경매 채권자의 청구 금액과 일치합니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보는 있으나, 명백히 "인수"로 기재된 임차 보증금이 존재하므로, 해당 금액은 반드시 매수인이 부담해야 할 추가 비용으로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

상권분석

(빈 줄 2줄)

* 최근 매매 사례:

* 2026년 3월 7일: 260,000,000원 (84.62㎡, 15층)

* 2026년 3월 31일: 270,000,000원 (84.62㎡, 8층)

* 2026년 4월 30일: 275,000,000원 (84.62㎡, 6층)

* 최근 전월세 사례:

* 2026년 3월 12일: 보증금 220,000,000원, 월세 0원 (84.62㎡, 5층)

* 2026년 5월 18일: 보증금 3,000,000원, 월세 900,000원 (84.62㎡, 6층)

* 시세 동향: 최근 거래 사례를 볼 때, 본건과 유사한 면적의 아파트 시세는 2억 6천만원에서 2억 7천 5백만원 사이로 형성되어 있습니다. 다만, 최근 전월세 거래 중 보증금이 매우 낮고 월세가 높은 사례도 있어, 시장 상황 및 임대 수요가 다양하게 나타나고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

생활정보

(빈 줄 2줄)

* 아파트명: 사리현동 3동문굿모닝힐

* 주소: 경기도 고양시 일산동구 사리현동 189

* 사용승인일: 2005년 4월 13일

* 동수/세대수: 총 5개동, 266세대

* 면적 정보:

* 전용면적: 84.62㎡ (약 25.59평)

* 총 면적 (단지 전체): 34,865.1878㎡ (약 10,546.8평)

* 주차: 총 298대 (총괄표제부 기준)

* 최고/최저층: 15층 / 1층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 관리사무소 연락처: 031-962-6331

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

(빈 줄 2줄)

* 선순위 임차인의 대항력 및 보증금 인수: 가장 큰 리스크 요인입니다. 3억 2천만원의 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 총 매수 비용이 상당히 증가합니다. 감정가(2억 6천만원) 및 최근 시세(2억 6천~2억 7천만원대)와 비교했을 때, 인수 보증금이 매수 가격보다 높다는 점은 매우 주의해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 묶여 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 2005년 준공으로 약 20년 차 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

(빈 줄 2줄)

본 건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동에 위치한 동문아파트 303동 404호 아파트 경매 물건입니다. 아파트 자체의 입지, 구조, 생활 편의시설 등은 일반적인 수준으로 평가됩니다. 그러나 본 건의 가장 큰 특징이자 리스크는 선순위로 존재하는 대항력 있는 임차인이며, 이로 인해 매수인은 3억 2천만원의 보증금을 추가로 인수해야 합니다. 이는 감정가와 최근 시세보다 높은 금액으로, 물건의 총 매수 비용을 고려할 때 투자 가치가 매우 낮아질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

(빈 줄 2줄)

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있으며, 주변 환경도 비교적 양호합니다.

* 저평가 가능성 (인수 조건 고려 시): 만약 임차인과의 협상 또는 배당 절차를 통해 인수 보증금 부담이 완화된다면, 현재의 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수도 있습니다. (매우 낮은 가능성)

* 실거주 목적: 보증금 인수 비용을 감당할 수 있으며, 장기적인 관점에서 접근할 경우 실거주 목적으로 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

(빈 줄 2줄)

본 건의 예상 입찰가는 220,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 감정가(262,000,000원) 및 최근 시세(260,000,000원 ~ 275,000,000원)보다 낮은 금액이며, 선순위 임차인의 보증금 320,000,000원을 인수해야 하는 매우 높은 리스크를 반영한 금액입니다.

본 입찰가로 낙찰받더라도, 최종 총 매수 비용은 약 540,000,000원 (입찰가 220,000,000원 + 인수 보증금 320,000,000원)에 달하게 되어, 현재 시장가 대비 메리트가 거의 없거나 손실이 예상됩니다. 따라서 본건은 매우 신중한 접근과 철저한 권리분석, 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 검토한 후에 입찰 여부를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.