나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60448 [1] 경기도 고양시 일산동구 정발산동 1354 밤가시마을 910동 3층308호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 ‘냉천초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 연립주택, 근린생활시설 각급 학교 및 공원 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(구분건물)으로서 제반 주위여건은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진.출입이 자유로우며 인근에 노선버스 정류장 및 인근에 "풍산역(경의중앙선)"이 소재하는 등 대중교통 편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경사슬래브지붕 지하1층 / 지상4층 건물 내 910동 3층 308호로서,
외벽 : 적벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 장판지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

연립주택(복층형-방6, 거실, 주방/식당, 욕실3, 드레스룸 등)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 및 기본적인 소방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 광대한 토지로서, 주거용(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통해 외곽도로와 연계가 원활함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2) 공히 제2종일반주거지역,개발행위허가제한지역(2024-11-22),지구단위계획구역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2024-07-03)(냉천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).
기호 2) 소로1류(폭 10m~12m)(접합).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 참고사항 : 없음.
임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경60448 (1) 부동산 임의경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

소재지: 경기도 고양시 일산동구 정발산동 1354 밤가시마을 910동 3층308호

물건종별: 연립주택

감정평가액: 956,000,000원 (956,000만 원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

토지면적: 236.77㎡ (약 71.62평)

건물면적: 210.63㎡ (약 63.72평)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 윤OO (윤상돈)

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 ‘냉천초등학교’ 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 연립주택, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재하는 주택지대입니다. 제반 주위 여건은 양호한 편입니다.

교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 경의중앙선 ‘풍산역’이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

등기부 요약:

말소기준권리: 2007년 3월 15일자 하나은행 근저당 (을7)

말소 예정 권리: 등기부상 을구의 근저당 및 갑구의 압류, 촉탁 등기 등은 모두 말소 예정으로 파악됩니다. 본 건은 임의경매로 진행되므로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

채권 총액 (등기부상): 총 875,364,727원 (875,364만 원)

임차인 현황:

* 임차인: 한혜련

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-06-02

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본 물건은 주택지대 내에 위치하고 있으며, 주변에 아파트 단지, 연립주택, 학교, 공원 등이 밀집해 있어 주거 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 상업 시설 및 편의 시설 접근성도 양호한 편입니다.

1.5. 생활정보

주변 시설:

* 교육 시설: 냉천초등학교 인근에 위치.

* 교통 시설: 풍산역(경의중앙선) 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의 시설: 근린생활시설, 공원 등 주거 생활에 필요한 시설이 주변에 혼재되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역

* 개발행위허가제한지역 (2024-11-22)

* 지구단위계획구역

* 도로: 소로2류, 중로1류, 중로2류, 소로1류 (접합)

* 가축사육제한구역 (도시지역 내 전부 제한)

* 상대보호구역 (냉천초등학교)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 특정 용도 토지)

가장 중요한 리스크 요인은 '개발행위허가제한지역'으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있다는 점입니다. 이는 재건축, 증축, 대수선 등 개발 행위에 대한 허가가 제한될 수 있음을 의미하며, 투자 가치 판단 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 정발산동에 위치한 연립주택으로, 넓은 면적과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 2026년 5월에 진행된 주변 실거래 사례 중 ‘양지마을1’ 단지에서 169.02㎡ 면적이 95,000만원에 거래된 점은 본건의 감정가(95,600만원)가 합리적인 수준임을 시사합니다. 다만, 본 건은 ‘개발행위허가제한지역’으로 지정되어 있어 향후 개발 및 활용에 제한이 있을 수 있다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 권리분석상 인수되는 권리나 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 전용면적 (210.63㎡)으로 대형 주거 공간을 확보할 수 있습니다.

* 편리한 교통 환경 (풍산역 인근, 버스 노선 다수)을 갖추고 있습니다.

* 주변에 학교, 공원 등 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 최근 유사 단지(양지마을1)의 실거래가(95,000만원/169.02㎡)가 감정가 수준으로, 시장 가치가 일정 부분 형성되어 있음을 보여줍니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가 956,000,000원을 기준으로, 주변 실거래가 추이와 개발행위허가제한지역으로 인한 리스크를 고려할 때, 보수적으로는 감정가의 85% 수준부터, 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라서는 감정가 수준까지도 고려해 볼 수 있습니다.

추천 입찰가 범위: 812,600,000원 ~ 908,200,000원 (감정가의 약 85% ~ 95%)

주의: 상기 입찰가는 일반적인 시장 상황 및 제공된 정보를 기반으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 시세 변동, 경쟁자 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다. 특히 개발행위허가제한지역 지정 해제 가능성, 향후 지역 개발 계획 등을 추가적으로 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.