나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60442 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 814-92 동국홈타운 101동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유한감정 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '동국대학교 일산한방병원' 북동측 인근에 위치 하며 주위는 다세대주택, 아파트단지, 대형병원 등이 혼재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 정류장까 지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 2층 201호로서, 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창 호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 승강기설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [ 전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)]), 가축사육제한구역(2024-11-12)( 전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 상대보호구 역(동국대학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상 용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김승겸)로부터 2026.5.21.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60442 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 814-92 동국홈타운 101동 2층201호

건물명: 동국홈타운 101동 2층201호

용도: 다세대주택

건축연도: 2011년

감정가: 250,000,000원

토지면적: 86.58㎡ (약 26.2평)

건물면적 (전용면적): 68.95㎡ (약 20.9평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '동국대학교 일산한방병원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 대형병원 등이 혼재하는 일반주거지대임.

교통상황: 본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 2층 201호로서, 외벽은 드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창임.

토지이용상태: 인접지 대비 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접도로상태: 본건 건물 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역(동국대학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 주택용 토지)임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2026.02.19 접수)

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 매수인이 인수하는 부담은 없음.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (양도 전: 김승겸)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-30

* 확정일자: 2021-04-21

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기함. 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의함.)

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 실거래가 분석:

* 2026년 5월, 인근 '헤리티지9동'(2021년식, 69.11㎡) 2층이 26,990만원에 거래됨 (약 390만원/㎡).

* 2026년 5월, 인근 '디펠리스2단지1동2동'(2017년식, 67.98㎡) 2층이 22,000만원에 거래됨 (약 323만원/㎡).

* 2026년 5월, 인근 'GL타운'(2018년식, 72.55㎡) 1층 연립주택이 30,000만원에 거래됨 (약 413만원/㎡).

본건 면적(68.95㎡) 및 건축 연도(2011년)를 고려할 때, 최근 실거래가 평균은 약 375만원/㎡ 수준으로 파악됨.

감정가(250,000,000원) 대비 현재 시세는 유사하거나 소폭 상승한 것으로 분석됨.

1.4. 생활정보

주변 시설: 동국대학교 일산한방병원, 다세대주택, 아파트단지 등이 위치한 주거지역임.

교통: 인근 노선버스 정류장 이용 가능하며, 차량 접근성이 양호함.

편의시설: 주거지역 내 기본적인 편의시설 이용 가능함. 주변에 혐오시설은 확인되지 않음.

의료시설: 동국대학교 일산한방병원 근접.

교육시설: 주변 학군 정보는 추가 확인 필요.

1.5. 잠재적 리스크

임차인의 대항력 포기 관련 확약서: 법적으로는 인수되는 임차보증금이 없으나, 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁 가능성에 대한 완벽한 배제는 어려울 수 있음. 다만, HUG의 확약서 내용은 매수인에게 유리하게 작용할 것으로 보임.

토지거래계약 허가구역: 외국인 등 대상 허가구역으로, 해당 조건 충족 여부 확인 필요 (일반적으로 내국인에게는 해당 없음).

임대관계 미상: 현재 임대 중인지 공실인지, 임대 조건은 어떠한지 등 임대차 관계 확인 필요. 다만, 대항력 있는 임차인이 없으므로 임대차 계약 자체가 소멸함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확한 다세대주택임.

인근 실거래가와 비교 시 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있음.

일반 주거지로서 안정적인 가치 유지가 예상됨.

1.7. 투자 포인트

인수 부담 제로: 임차인의 대항력 포기로 인한 인수 보증금 0원.

적정 감정가: 최근 실거래가 수준과 유사하거나 약간 낮은 감정가.

도심 접근성: 대중교통 및 차량 이용이 편리한 입지.

건축물 상태: 2011년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 250,000,000원이며, 최근 실거래가 평균은 약 258,560,000원 (68.95㎡ * 375만원/㎡) 수준으로 분석됩니다.

권리상 인수 부담이 없고, 시장 상황을 고려할 때 감정가 대비 100% ~ 108% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.