나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70352 [1] 경기도 양주시 삼숭동 688 양주자이아파트 606동 3층 301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 삼숭동 소재, ‘광숭초등학교’ 북서측 방향에 위치하는 부동산(아파트)으로 주위는 아파트, 학교 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 15층 건물 내 제3층 제301호로서, 외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(삼숭지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(저촉) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70352 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 삼숭동 688 양주자이아파트 606동 3층 301호

* 용도: 아파트

* 감정가: 2억 1,000만원

* 토지면적: 56.20㎡ (약 17평)

* 건물면적: 84.92㎡ (약 25.7평) (전용면적)

* 분양면적: (제공된 정보에서 정확한 분양면적은 확인되지 않으나, 전용면적 84.92㎡는 통상 34평형 아파트에 해당됩니다.)

* 아파트 정보: 양주자이6단지, 2006년 4월 13일 사용승인, 총 10개동 745세대 규모의 아파트 단지 내 606동 3층에 위치함.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에스비아이저축은행

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 양주시 삼숭동에 위치하며, ‘광숭초등학교’ 북서측 방향에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 학교가 분포하여 전반적으로 주거 환경이 양호한 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근의 대중교통 여건을 고려했을 때 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼숭지구), 중로1류(폭 20m~25m) 저촉, 중로2류(폭 15m~20m) 접합 지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설 설치제한지역, 성장관리권역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재합니다.

* 주변 시설: 본건은 아파트 단지와 초등학교가 인접한 주거 밀집 지역으로, 교육 시설 접근성이 좋습니다. 아파트 단지 내 및 인근의 근린생활시설, 공공시설 이용이 가능합니다. (주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 실제 현장 확인 시 혐오시설 유무 및 거리를 반드시 파악해야 합니다.)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 4월 20일 접수된 에스비아이저축은행의 근저당권(채권액 3억 3,600만원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있습니다. 다만, 해당 지상권의 구체적인 내용(존재 여부, 범위, 권리자 등)이 명확하지 않아 추가적인 확인이 반드시 필요하며, 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)는 매각과 동시에 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 주거지대: 본 물건은 다수의 아파트 단지와 교육 시설이 밀집한 양주시 삼숭동의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 배후수요: 단지 내 및 인근 아파트 거주민을 주요 배후수요로 하며, 배후수요가 풍부한 지역입니다.

* 상업시설: 아파트 단지 내 상가 및 주변 상업시설 이용이 가능하며, 차량 이동 시 대형 마트, 병원 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

* 단지 정보: 양주자이6단지는 2006년 4월에 준공되었으며, 총 10개동 745세대로 구성되어 있습니다.

* 건축 구조: 본건은 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 3층에 위치하며, 외벽은 모르타르 위 페인팅 마감, 창호는 PVC샷시 등입니다.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 소화, 승강기 등 일반적인 아파트 필수 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 748대의 주차가 가능하여 세대당 주차 공간이 비교적 넉넉한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리사항 불확실성: 등기부등본에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라는 문구가 기재되어 있으나, 상세 내용이 누락되어 있습니다. 이 권리가 실제로 존재하는지, 존재한다면 어떤 영향이 있는지에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 건물 노후화: 2006년식 아파트로, 향후 내부 시설의 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 층간 소음: 아파트의 일반적인 단점인 층간 소음 문제에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 삼숭동에 위치한 양주자이아파트 606동 3층 301호로, 주거 환경이 양호하고 교통 여건이 편리한 입지를 자랑합니다. 등기부상 말소기준권리 외에는 특별한 권리관계가 없어 명도 진행 시 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'에 대한 명확한 확인이 필요하며, 이 부분을 제외하면 비교적 안정적인 투자 대상으로 판단됩니다. 최근 실거래가 추이를 고려하여 적정 입찰가 산정 시 투자 가치를 확보할 수 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후수요를 갖춘 주거 지역 내 아파트.

* 임차인 인수 부담이 없어 명도가 용이할 것으로 예상.

* 권리 분석상 특이사항이 적어 비교적 안전한 투자 가능성 (지상권 관련 사항 확인 필수).

* 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

최근 2026년 6월부터 7월까지의 실거래 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적(84.92㎡)의 양주자이6단지 아파트 거래가는 1억 4,000만원에서 2억 2,000만원까지 분포하는 것으로 나타났습니다. 구체적으로는 8층이 2억 1,250만원, 10층이 1억 4,000만원, 13층이 2억 2,000만원에 거래되었습니다. 감정가 2억 1,000만원은 최근 고층 거래가와 유사한 수준입니다. 10층 거래가 1억 4,000만원은 직거래이거나 특정 조건으로 인한 것으로 보이며, 이를 제외하면 전반적으로 2억 1,000만원 이상의 시세가 형성된 것으로 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가:

본건은 3층으로, 최근 거래된 8층(2억 1,250만원) 및 13층(2억 2,000만원)보다 낮은 가격대에 형성될 가능성이 높습니다. 10층 거래가 1억 4,000만원을 참고하더라도, 보수적으로 접근 시 3층의 가치는 1억 8,000만원에서 2억 0,000만원 수준으로 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 1억 8,500만원에서 1억 9,500만원 선에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.