나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70339 [1] 경기도 의정부시 가능동 590-27 스타파크빌 101동 6층 605호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해강 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부시 맑은물사업소" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층건 내 6층 605호로서 외 벽 - 몰탈위페인팅 등 내 벽 - 벽지 및 타일마감 등 창 호 - 하이샷시창호 등임.

이용상태

연립주택(방3, 욕실2, 거실, 주방겸 식당, 발코니 등)으로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 연립주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

연립주택단지 동측의 도로를 통해 출입하고 있으며 도로상태는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2025-03-10), 대로1류(폭 35m~40m)(2025-03-10)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2025-03-10)(접합), 상대보호구역(경민대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(중점경관관리구역(호국로))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70339 (1)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 590-27 스타파크빌 101동 6층 605호

용도: 연립주택

감정가: 173,000,000 원

토지면적: 38.96㎡ (약 11.78평)

건물면적: 55.24㎡ (약 16.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부시 맑은물사업소" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류소가 소재하여 일반적인 교통사정은 무난합니다.

연립주택단지 동측의 도로를 통해 출입하며, 도로상태는 양호합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 대로1류, 중로2류, 상대보호구역(경민대학), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(호국로)에 해당합니다.

주변에 특정 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로, 채권자는 이OO입니다.

권리분석상 가장 중요한 점은 "대항력 있는 임차인"과 "선순위 임차권"의 존재입니다.

임차인 이경연은 보증금 166,000,000원, 차임 0원이며, 2018년 7월 3일 전입 및 2018년 7월 4일 확정일자를 받았습니다. 본 임차인은 대항력이 있으며, 을구 1번 주택임차권으로 등기되어 있으며 매수인에게 인수되는 권리입니다.

임차인 서정미는 보증금 0원, 차임 0원이며, 2018년 7월 3일 전입하였습니다. 본 임차인 역시 대항력이 있습니다.

말소기준권리는 인천수산업협동조합의 가압류(갑9)이며, 이보다 후순위인 가압류, 압류, 강제경매 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

그러나 을구 1번 임차권(이경연)은 선순위로, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

제공된 정보 중 '인수 보증금 합계: 0원'과 '을구 1번 임차권 인수' 및 임차인 보증금 166,000,000원 간에 상이한 부분이 있어 주의가 필요합니다. 물건명세서상 해당 임차권은 인수되는 것으로 명시되어 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 연립주택 및 다세대 주택의 경우 2026년 5월 50.61㎡ 면적이 219,000,000원에, 2026년 7월 60.835㎡ 면적이 254,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당 단가로 환산하면 약 41만 7천원 ~ 43만 2천원 수준입니다.

본건의 건물 면적(55.24㎡)을 고려할 때, 유사 면적대의 시세는 약 230,000,000원 ~ 240,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 173,000,000원으로, 시세 대비 낮은 편이나 인수해야 하는 임차 보증금 166,000,000원을 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

본건은 주거지역 내에 위치하며, "의정부시 맑은물사업소"가 인근에 있습니다.

주변에 각종 주택 및 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

구체적인 학교, 병원, 대중교통 등 상세 생활 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이경연의 보증금 166,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다.

만약 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인은 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로 총 인수 비용이 감정가 및 시세 대비 높아질 수 있습니다.

임차인 현황의 '인수 보증금 합계: 0원'과 등기부 상 '인수'로 명시된 임차권 권리 간의 불일치에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018년 준공)에 속하는 연립주택으로, 입지 및 주변 환경은 양호한 편입니다.

그러나 166,000,000원이라는 상당한 금액의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높아 투자 리스크가 매우 큽니다.

채권자(이OO)가 임차인(이경연)이라는 점은 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 경매를 신청했음을 시사합니다.

1.8. 투자 포인트

감정가(173,000,000원) 대비 인수해야 할 임차 보증금(166,000,000원)이 높아, 총 인수 비용을 고려한 수익률 분석이 필수적입니다.

만약 배당을 통해 임차 보증금이 충분히 변제될 경우, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 낙찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

(단, 현재 시세 추정치와 비교 시, 감정가 수준에서의 낙찰은 인수 비용 포함 시 손실 가능성이 높습니다.)

1.9. 예상 입찰가

본건의 시세 분석 결과, 유사 면적의 거래 사례를 바탕으로 산정한 예상 시세는 약 230,000,000원 ~ 240,000,000원 수준입니다.

매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 166,000,000원입니다.

따라서, 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 예상 시세를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

시세 235,000,000원을 기준으로 할 때, 최대 입찰가는 235,000,000원 - 166,000,000원 = 69,000,000원 이하로 설정해야 수익성을 확보할 수 있습니다.

그러나 경매는 일반적으로 감정가(173,000,000원)를 기준으로 진행됩니다. 만약 감정가 수준으로 낙찰될 경우, 총 인수 비용은 173,000,000원(입찰가) + 166,000,000원(인수 보증금) = 339,000,000원으로, 예상 시세보다 훨씬 높아져 상당한 손실이 발생할 수 있습니다.

따라서, 본 건은 인수 보증금의 리스크를 충분히 인지하고, 신중한 접근이 필요합니다. 잠재적 수익 확보를 위해서는 69,000,000원 ~ 100,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 임차 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않는다는 가정하에 시세 대비 저가 낙찰을 통한 수익을 노리는 전략입니다.

배당 절차 및 임차인과의 협상 가능성을 면밀히 검토 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.