나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70287 [1] 경기도 의정부시 의정부동 18-3 아이콘스타로데오 22층 2203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부중앙초등학교' 남동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(의정부경전철 - 의정부중앙역, 동오역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물 내 제22층 제2203호로서, [사용승인일: 2019.07.16] - 외벽 : 외장석재붙임 마감 등 - 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등 - 창호 : 새시 창호 마감임.

이용상태

공부상 공동주택(도시형생활주택)으로 등재되어 있음 (후첨 ‘건물내부구조도’ 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 대체로 사다리형 토지로서, "공동주택(도시형생활주택),업무시설(오피스텔),근린생활시설" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 폭 약 8M 및 북서측으로 폭 약 6M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70287 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 18-3 아이콘스타로데오 22층 2203호

용도: 도시형생활주택

감정가: 100,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 면적 정보

토지면적: 2.94㎡ (약 0.89평)

토지 지분: 2.94㎡

건물면적: 16.37㎡ (약 4.95평)

건물 지분: 16.374㎡

1.3. 건물 정보

사용승인일: 2019년 07월 16일 (준공 6년차)

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물 내 제22층 제2203호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부중앙초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 의정부경전철 의정부중앙역, 동오역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

대상 물건 서측으로 폭 약 8m, 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류(세정과-15 669) - 옥천군 (접수일자: 2023-09-25)

3.2. 주요 권리내역

* 소유권이전, 신탁등기 말소, 압류, 가압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 이는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(을3, 을3-2)은 말소 대상입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최의준

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-15

* 확정일자: 2022-06-13

* 배당신고일자: 2024-08-01

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련, 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.

3.4. 인수되는 권리

본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 것으로 보이며, 인수되는 권리는 없습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원 (임차인의 대항력이 없으며, HUG의 확약으로 인해 인수되는 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 정보 분석

최근 의정부동 일대의 다세대주택 매매 사례를 보면, 32.05㎡(약 9.69평) 면적이 10,250만원에, 44.48㎡(약 13.45평) 면적이 11,000만원에 거래되었습니다. 제공된 정보는 다세대주택으로, 본건(도시형생활주택, 오피스텔)과는 직접적인 비교가 어려우나, 지역 내 부동산 거래가 활발함을 시사합니다. 본건의 감정가는 100,000,000원으로, 면적 대비 가격은 소형 주거/업무 시설의 특징을 나타냅니다.

4.2. 건물 특성

본건이 속한 '아이콘스타 로데오'는 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설이 복합된 건물입니다. 이는 1~2인 가구에 적합한 소형 주거 공간으로서의 가치를 지닙니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 신세계백화점, 의정부 로데오거리 등 상업시설이 위치하여 쇼핑 및 문화생활이 편리합니다.

5.2. 교육시설

단지 동측 인근에 의정부중앙초등학교가 위치하고 있으며, 효자중학교, 의정부여자고등학교 등도 통학 가능한 거리에 있습니다.

5.3. 주변 환경

의정부경전철 의정부중앙역과 동오역이 인접하여 교통이 편리하며, 중랑천이 인근에 있어 산책 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금에 대한 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 점은 긍정적입니다. 그러나 HUG의 확약에도 불구하고, 임차인과의 실제적인 분쟁 발생 가능성은 배제할 수 없습니다.

6.2. 소형 면적 및 단일 물건

전용면적이 16.37㎡ (약 4.95평)으로 매우 작아, 주거 목적 사용 시 공간 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 단일 호실로 낙찰될 경우 향후 매각 시점의 시장 상황에 더 직접적인 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 관련

제공된 정보를 바탕으로 주변에 혐오시설이 있다는 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 부동산 시장에서는 혐오시설의 유무가 가치에 큰 영향을 미치므로, 현장 방문 시 인근 지역을 면밀히 확인하고, 필요시 의정부시청 관련 부서나 지역 커뮤니티를 통해 추가적인 정보를 확인하는 것이 좋습니다. (예: 과거 소각장 이전 논란 지역이 자일동에 위치하는 등, 혐오시설 관련 이슈가 있었던 지역이 존재함.)

7. 종합 의견

본건은 의정부 중심부에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 교통 및 편의시설 이용이 편리하다는 장점이 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 권리 인수 부담이 없다는 점은 경매 투자자에게 매력적인 요소입니다. 감정가는 1억원이며, 임차인의 보증금 9,500만원은 HUG의 확약으로 인해 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 신축 건물이라는 점과 도심지라는 입지를 고려할 때, 소형 면적임에도 불구하고 안정적인 임대 수요를 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 임차인과의 세부적인 협의나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 의정부 중심 생활권 내 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 2019년 사용승인된 신축 건물로, 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있음.

* 임차인 대항력 없음 및 HUG의 확약으로 권리 인수 부담이 없어 명도가 용이할 것으로 예상됨.

* 1~2인 가구를 위한 소형 주거 공간으로, 꾸준한 임대 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 100,000,000원입니다. 임차인의 대항력이 없고 HUG의 확약으로 인해 보증금 인수 부담이 없다는 점, 그리고 건물의 신축 연차 및 입지 조건을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 채권자의 청구 금액 및 제반 권리 관계를 고려하여, 예상 입찰가는 93,000,000원 ~ 97,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.