나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70378 [1] 경기도 의정부시 호원동 226-246 이준리버빌 3동 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호암초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 주거용 오피스텔 등으로 형성된 순수 주택지대로서 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통 이용편은 인근에 버스정류장 및 1호선 "망월사역" 이 소재하며 전반적으로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 7층 702호로서 외벽: 시멘트모르타르위 페인트 마감 등, 내벽: 벽지마감, 타일붙임 등, 창호: 새시창호 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세로장방형의 토지로 인접지와 등고평탄하며 주거용(다세대 및 주거용오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 노폭 약 6m, 약 8m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-30)(접합), 상대보호구역 (호암초,호암유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호원고) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

공부상 지목이 전으로 되어 있으나 현황은 대임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 의정부지방법원 2026타경70378 (1) 사건으로 진행 중인 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 의정부시 호원동 226-246번지 이준리버빌 3동 7층 702호입니다.

본건은 오피스텔 용도로 사용되고 있으며, 감정가는 212,000,000원입니다.

토지 면적은 29.61㎡ (약 8.96평)이며, 건물 면적은 64.88㎡ (약 19.63평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 본 경매는 부동산 강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO (주택도시보증공사)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 7층에 위치한 702호입니다.

2013년 12월 18일에 사용승인을 받았습니다.

특이사항 및 특수물건 정보로는 HUG 인수조건 변경, 공동담보, 선순위임차권이 기재되어 있습니다.

공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호암초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 주거용 오피스텔 등이 혼재된 순수 주택지대로서 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성이 좋습니다. 인근에 버스정류장이 있고, 지하철 1호선 "망월사역"이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

본건은 남측 및 북측으로 각각 노폭 약 6m, 약 8m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 주정차가 용이합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류, 상대보호구역(호암초, 호암유치원, 호원고), 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 9월 2일에 접수된 함양군의 압류 (갑3)입니다.

본 경매는 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 진행되고 있습니다.

등기부등본상 주요 권리 사항으로는 소유권 보존 (갑1) 및 공유자 전원 지분 이전 (갑2)이 있으며, 이후 압류 (갑3, 갑5) 및 강제경매 (갑4)가 설정되었습니다.

주택임차권 (을5)으로 김용환 씨가 보증금 180,000,000원에 대한 권리를 가지고 있으나, 등기부상 말소 예정이며 권리분석상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

인수되는 권리 사항은 없습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황을 보면, 임차인 김 (보증금 180,000,000원, 차임 0원)은 2022년 12월 15일 전입, 2022년 10월 27일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2024년 12월 24일이며, 대항력은 없습니다.

주택도시보증공사가 임차보증금반환채권을 양수받아 우선변제권을 승계하였으나, 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 점을 고려할 때, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 주거용 오피스텔 및 다세대주택이 밀집된 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 주거 중심 상권입니다.

인근 망월사역을 통한 지하철 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

주변 상업시설은 주로 주거민을 위한 편의시설 위주로 형성되어 있어, 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

교육시설로는 호암초등학교, 호암유치원, 호원고등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 교육 환경을 지원합니다.

교통 면에서는 지하철 1호선 망월사역을 도보 또는 차량으로 이용할 수 있으며, 편리한 서울 및 수도권 접근성을 갖추고 있습니다.

병원, 은행, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하여 생활에 불편함이 없습니다.

건물 내에는 도시가스, 상하수도, 위생 및 급배수, 소방, 화재경보, 승강기 설비 등 오피스텔로서 필요한 제반 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 사항은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 주택도시보증공사가 채권을 승계하고 임차인이 대항력을 포기하였으나, 관련 확약서 내용을 면밀히 검토하여 향후 발생할 수 있는 법적 분쟁의 소지를 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

본건에는 압류, 강제경매 등 다수의 권리 설정이 존재합니다. 경매 절차 진행 중에 예상치 못한 추가 변동 사항이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

토지이용계획상 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물의 신축, 증축 또는 용도 변경 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 호원동의 주거 지역 내에 위치한 오피스텔로, 망월사역 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 212,000,000원으로 책정되었으며, 가장 큰 특징은 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금이 0원이라는 점입니다. 이는 권리분석상 임차인의 대항력이 없음을 의미하며, 복잡한 임대차 관계로부터 자유롭다는 장점이 있습니다. 다만, 주택도시보증공사의 채권 승계 및 임차인 관련 확약서 등 특이사항에 대한 추가적인 검토는 필수적입니다. 현재 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 안정적인 임대 수익을 기대하거나 향후 가치 상승을 노릴 수 있는 투자 가능성이 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 교통 편의성: 지하철 1호선 망월사역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 안정적인 주거 수요: 오피스텔 및 다세대주택이 밀집한 주거 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 낮은 초기 투자 부담: 인수해야 할 임차 보증금이 없어 초기 자금 부담이 상대적으로 적습니다.

* 가격 경쟁력: 현재 감정가와 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 적정 낙찰가로 매입 시 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 212,000,000원입니다.

주변 시세 조사 결과, 유사한 면적(약 65㎡) 및 조건의 오피스텔이 180,000,000원에서 230,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

인수되는 임차보증금이 0원인 점을 감안하여, 감정가 대비 보수적으로 접근 시 90% 수준인 약 190,800,000원부터 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 190,000,000원에서 205,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보입니다.

이는 현재까지 파악된 시세, 감정가, 그리고 권리관계의 특수성을 종합적으로 고려한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 추가 정보 수집 및 경쟁 상황 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.