나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경63 [1] 경기도 포천시 신읍동 65-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2026.02.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신읍동 소재 "포천시청" 남측 인근에 위치하며, 부근은 노변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

평탄한 부정형의 토지로 주상용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 자연재해위험개선지구(침수위험)<자연재해대책법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

제시목록 외의 물건

후첨 지적개황도 및 사진용지 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 1990년 9월에 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건으로 외벽은 콘크리트 타일 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등 마감, 창호는 샷시이중창임.

이용상태

주상건물의 부지로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 건물 개황도 및 사진용지 참조

공부와의 차이

2층, 3층, 지1층의 공부상 용도는 "근린생활시설"이나 현황 주택상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경63 (1)

소재지: 경기도 포천시 신읍동 65-4 (도로명 주소: 경기도 포천시 중앙로 72)

용도: 근린시설 (공부상), 현황 주택 상태 (2층, 3층, 지하 1층)

감정가: 645,714,300원

토지면적: 181.00㎡ (약 54.75평)

건물면적: 230.33㎡ (약 69.68평)

사용승인일: 1990년 9월 21일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO (이효민으로 추정)

1.1. 입지조건

입지조건

본건은 경기도 포천시 신읍동에 위치하며, "포천시청" 남측 인근 노변 상가지대에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

토지는 평탄한 부정형의 토지로, 현재는 주상용 건물 부지로 이용 중이나, 건물은 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 사용되고 있습니다.

본건 북서측으로는 4차선 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 2014년 10월 20일 접수된 포천신용협동조합의 근저당권 (286,000,000원)입니다.

말소 예정 권리:

* 토지 및 건물에 설정된 포천신용협동조합 근저당권 (2014-10-20)

* 이효민의 가압류 (2025-07-10)

* 포천시의 압류 (2026-01-16)

* 이효민의 강제경매개시결정 (2026-02-12, 본건 사건)

인수되는 권리: 상기 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 연지모

보증금: 50,000,000원, 차임: 0원

전입(사업)일자: 2024-01-22, 확정일자: 2024-01-22

배당신고일자: 2026-03-31, 대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이삼효

보증금: 10,000,000원, 차임: 350,000원

전입(사업)일자: 2025-07-21, 확정일자: 2025-07-21

배당신고일자: 2026-06-02, 대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액 (토지/건물): 336,000,000원

1.3. 상권분석

상권분석

본건은 경기도 포천시청 인근에 위치한 노변 상가지대로, 시청 및 관련 관공서, 다양한 근린생활시설이 밀집하여 배후수요가 풍부한 지역입니다.

상업지역 내에 위치하여 안정적인 유동인구와 잠재적인 상권 가치를 기대할 수 있습니다.

현재 건물은 공부상 용도가 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용되고 있어, 추후 용도 변경 등을 통한 상권 활성화 또는 수익성 개선 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리한 위치입니다. 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 편의시설: 포천시청, 관공서, 다양한 상업시설이 근거리에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: (제공된 정보에 없어 상세 파악 불가)

* 의료시설: (제공된 정보에 없어 상세 파악 불가)

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 건물 용도 불일치: 공부상 용도(근린생활시설)와 현황 용도(주택)가 상이하여, 향후 재건축, 증축, 용도 변경 시 행정적인 제약 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연재해위험개선지구(침수위험)에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 관련 법규 준수 및 확인이 필요합니다.

* 건축물 노후도: 1990년 사용승인된 건물로, 건축물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 포천시청 인근의 제2종일반주거지역에 위치한 근린생활시설(현황 주택)로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 강제경매 사건입니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 말소될 예정이므로 권리 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 토지이용계획상의 다양한 제한사항(침수위험, 토지거래허가구역 등)은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 포천시청 인근 상업지역 내 위치: 시청 및 관련 기관 종사자, 인근 상업 시설 종사자 등을 대상으로 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 토지 가치: 도시지역 내 제2종일반주거지역의 토지로, 향후 개발 가능성에 따른 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 재산권 행사가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 감정가 645,714,300원, 현황, 유사 물건의 실거래가, 향후 임대 수익률 및 시세 변동 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

보다 정확한 분석을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 조사, 법률 전문가와의 상담 등을 통해 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 고려할 직접적인 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.