나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70377 [1] 경기도 동두천시 생연동 613-129 제22차진산아트빌 비동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청솔 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 "동두천초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 '동두천중앙역'이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 5층 중 4층 401호로서 외벽 : 드라이비트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 화장실 및 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임. (내부구조는 별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구억(2016-12-01)(전부제한구역), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2026타경70377 (1)

1.2. 소재지

경기도 동두천시 생연동 613-129 제22차진산아트빌 비동 4층 401호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

133,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 35.94㎡ (약 10.87평)

토지지분: 35.94㎡ (약 10.87평)

건물면적: 77.29㎡ (약 23.38평)

건물지분: 77.29㎡ (약 23.38평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 말소 예정)

1.10. 주의사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 말소 예정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 "동두천초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고, 단거리에는 지하철 1호선 "동두천중앙역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬래브 지붕의 5층 건물 중 4층 401호입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 일부 타일로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

2.4. 이용상태

본건은 방 3개, 거실, 주방/식당, 화장실 및 욕실 2개, 발코니 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

건물 내에는 기본적인 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 사다리형의 형상으로, 인접 필지와 등고 평탄하며 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

본건은 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근 및 통행이 원활합니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

2.9. 공부와의 차이

건축물대장 등 공부상의 내용과 현황 건물 이용 상태 간에 차이는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 11월 24일에 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (을8)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-30

* 확정일자: 2021-03-19

* 배당신고일자: 2023-06-01

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 2026.6.22.자로 제출하였습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권 보존: 진산건설주식회사 (2009-04-08)

* 소유권 이전: 최용욱 (2010-08-05)

* 주택임차권: 김홍철 (135,000,000원, 2023-06-01 말소) (을3)

* 소유권 이전: 박재오 (2021-05-06)

* 가압류: 주택도시보증공사 (1,070,000,000원, 2022-11-24 말소기준권리) (을8)

* 압류: 강서세무서장 (2023-01-17 말소)

* 압류: 동두천시 (2024-05-07 말소)

* 압류: 의정부시 (2025-01-02 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (135,000,000원, 2026-02-23 개시) (갑12)

총 등기부 채권액은 1,205,000,000원입니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 정보 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 연립 및 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 대원빌라 (1986년식, 49.98㎡): 2026년 7월 9일, 4,400만원에 거래됨. 평당 약 291만원 수준.

* 월드아트빌 (2012년식, 35.01㎡): 2026년 7월 6일, 6,970만원에 거래됨. 평당 약 657만원 수준.

* 한양주택 (1984년식, 80.98㎡): 2026년 7월 3일, 8,500만원에 거래됨. 평당 약 347만원 수준.

본건은 2008년 준공된 77.29㎡ (약 23.38평)의 다세대주택입니다. 건물 연식이 비교적 신축에 속하는 월드아트빌의 거래가와 면적당 가격을 참고할 때, 본건의 경우에도 유사하거나 약간 높은 가격 형성이 가능할 수 있습니다. 다만, 한양주택의 경우 면적은 유사하나 건축 연식이 오래되었음에도 불구하고 평당 가격이 본건의 건축 연식(2008년)을 고려했을 때 다소 낮게 형성된 점은 특이사항으로 볼 수 있습니다.

4.2. 편의시설 및 기반시설

본건 주변에는 동두천초등학교가 근거리에 위치해 있으며, 주거지역과 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

4.3. 주변 환경 조사 (혐오시설 등)

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설이나 기피 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 개별적인 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 현황

본 건물은 총 5층 규모의 철근콘크리트 구조로, 본건은 4층에 위치한 77.29㎡ 면적의 다세대주택입니다. 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니로 이루어져 있습니다.

5.2. 주변 학군

"동두천초등학교"가 인근에 소재하여 자녀 교육 환경에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 관련 사항이 특이사항으로 언급되어 있습니다. 이는 HUG와의 계약 관계에 있어 특정 조건이 변경되었음을 의미하며, 낙찰 후 인수 시 추가적인 확인 및 검토가 필요한 부분입니다.

6.2. 선순위임차권 (등기상 말소 예정)

등기부상 김홍철 임차인의 주택임차권(을3)이 존재했으나, 말소기준권리(을8)보다 선순위임에도 불구하고 현재 '말소'로 기재되어 있습니다. 또한, 임차인은 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 '특이사항'에 '선순위임차권'으로 언급된 부분은 혼선을 줄 수 있으며, 관련 내용에 대한 최종 확인이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 동두천시 생연동에 위치한 다세대주택으로, 접근성 및 주거 환경이 보통 수준입니다. 경매 절차상 임차인의 대항력 문제는 없는 것으로 분석되며, 인수되는 보증금 또한 없는 상태입니다. 다만, HUG 인수조건 변경과 관련된 불확실성이 존재하므로 이에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다. 감정가는 133,000,000원으로 책정되었으나, 주변 유사 물건의 최근 거래가를 고려할 때 시세와의 괴리가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2008년 준공) 건물에 해당하여 연식에 따른 감가상각이 크지 않습니다.

* 교통 여건이 양호하며, 주거 편의시설 접근이 용이합니다.

* 임차인의 대항력 및 보증금 인수 문제가 없어 권리관계가 명확한 편입니다.

* 동두천초등학교 인근으로 자녀가 있는 가구의 주거 선호도가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 133,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 거래가 분석 결과, 유사 면적(약 80㎡)의 경우 1984년식 건물(한양주택)이 85,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 2008년식으로 연식이 더 신축이므로, 이를 감안 시 시세는 85,000,000원 이상으로 볼 수 있습니다.

다른 사례인 2012년식(월드아트빌, 35.01㎡)은 69,700,000원에 거래되었는데, 이를 본건 면적(77.29㎡)에 비례하여 단순 환산 시 약 153,600,000원이 나옵니다. 이는 연식 및 개별 특성에 따라 차이가 발생함을 시사합니다.

감정가가 시장 거래가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다. 하지만 신축 연식 및 양호한 입지 조건을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. HUG 인수조건 변경 관련 불확실성을 감안하여, 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다. 최종 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시장 상황 분석을 통해 조정할 필요가 있습니다.

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